养老产业投资前景：养老床位建设投资超3000亿

 　　今年以来，政策层面关于加快养老服务业发展的动作相当频繁。

　　9月3日，财政部、发改委等四部门发布《关于做好政府购买养老服务工作的通知》，要求到2020年，基本建立比较完善的政府购买养老服务制度，促进形成与经济社会发展相适应、高效合理的养老服务资源配置机制和供给机制，支持和参与养老服务的社会氛围更加浓厚，养老服务水平和质量显著提高，推动建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

　　21世纪宏观研究院对政策进行梳理发现，自去年9月《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》发布后，目前全国已有25省市关于支持养老服务业发展的配套意见均出台完毕。

　　8月22日，中央财政下拨服务业发展专项资金24亿元，支持在吉林、山东等8个省份开展以市场化方式发展养老服务产业试点。8月26日，民政部、发改委下发关于《开展养老服务业综合改革试点工作的通知》，确定北京西城区、朝阳区等42个地区为全国养老服务业综合改革试点地区。

　　42试点中，东部地区有22个，占试点数量的一半以上，中部地区和西部地区的试点分别为13个和7个。

　　此次公布的养老改革综合试点的地域分布与各地人口老龄化程度密切相关。根据第六次人口普查数据及部分省截止到2013年的人口数据，60岁及以上人口占总人口数比重均超过13%的省份有15个，大部分集中在中东部。西部地区中，老龄化程度较高的是重庆、四川，上述比重分别为17.4%、16.3%。(见表1)

　　数据显示，西部地区没有被分配到试点名额的西藏、青海、宁夏和新疆60岁及以上人口占总人口比重分别为7.67%、9.45%、9.67%和9.66%，均未达到老龄化10%的分水线，这很可能是此次改革试点不落在上述四省区的主要原因。

　　国际上通常把65岁及以上人口占总人数7%以上，或60岁及以上人口占总人口数10%以上，作为衡量一个国家或地区是否进入老龄化社会的标准。截至2013年底，我国60周岁及以上人口20243万人，占总人口的14.9%，65周岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%，早已进入了“未富先老”的老龄化社会。

　　从目前全国养老服务业发展现状来看，截至2013年底，全国有各类养老服务机构42475个，有床位493.7万张，相当于每千名老年人拥有24.4张养老床位。而到2015年，我国60岁以上的老年人的数量将达到2.15亿，要达到民政部的数量要求就是645万张床位，还要增长151万张。

　　从床位建设投入上来看，东部、中部、西部建设一张床位的投入分别是30万-50万元，20万-35万元，8万-20万元，按照20万元/张的床位建设费来计算，总共还要投进3020亿元，一年要将近1510亿元。

　　分城市看，广州、武汉、上海、北京等地区养老机构的床位数较为充足;济南、天津等地区略高于全国水平;而像深圳、重庆、成都等地区床位数缺口较大。此次公布的综合改革试点中就有深圳、重庆，按照国务院《意见》要求的每千名老人床位数达40张的指标来看，中西部地区的养老床位数还有很大的投入空间。

　　伴随着养老床位的投资空间，多年来一直处于灰色地带的“养老地产”又重新走进公众视野。2013年出台的《关于规范我国养老地产用地发展的专项意见》中就提及其潜在的地产投资机遇：按每张床位床均用地面积25平方米推算(参考北京养老设施专项规划)，全国至少还需7000平方米(约10.5万亩)用地用于养老设施建设。

　　养老床位建设投资超3000亿

　　养老产业用地获支撑

　　养老用地问题一直是困扰养老服务设施建设的因素之一，也是民间资本将进入养老领域的一个重要政策配套。此次公布的42个养老改革综合试点最令公众所关注的莫过于各试点的“用地政策”。

　　2013年9月国务院颁布《关于加快养老服务业的若干意见》，明确提出“土地指标向养老服务业倾斜”，并且“必须按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设置养老服务设施”。

　　继全国性政策的颁布，北京、福建、辽宁、河南等地陆续出台实施意见，截至2014年8月底共有25个省级行政区颁布了地方性实施意见。其中，河北、山西、辽宁等15个省明确的养老供地大小与中央的最低要求一致，为0.1平方米，吉林和内蒙古分别为0.12平方米、0.15平方米，安徽、江苏和山东省均为0.2平方米。而人均供地面积最大的却是土地资源最为紧张、寸土寸金的北京市，高达0.25平方米，为国家最低要求的2.5倍。

　　早在2013年4月初，北京市国土局就对外公布了当年5650公顷的土地供应计划，其中首次单列出养老设施用地计划指标为100公顷，走在了全国前列。

　　据全国老龄办民办养老服务机构基本状况调查研究课题组的数据显示，在被调查的4000余所民办养老服务机构中，能够享受政府划拨土地的有21%，通过租赁取得土地使用权的有36%，另有40%以上的民办养老服务机构说不清楚所使用土地的性质。更不排除大量投资商由于拿不到地而导致养老机构发展停滞的情况。

　　所以在政策未明朗前，以养老为由头的地产项目鱼龙混杂，其中一部分真正是履行社会职责，做养老服务，而另外一部分则是瞄准房地产，变相圈地。

　　《关于加快发展养老服务业的若干意见》要求养老服务设施用地应当纳入国有建设用地供应计划。在具体供地方式上，明确营利性养老服务设施用地应当以租赁、出让等方式有偿供应，出让年限最高不超过50年，原则上以租赁为主。

　　值得注意的是，在《意见》有一条比较明确的优惠政策，即“企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。”

　　这种政策安排，一定程度上能够消除各类涉足养老地产的顾虑，优化养老企业的财务结构和现金流安排。同时也一定程度上认可了社会营利性养老地产的“商业性”，通过租赁的方式能够为营利性养老地产企业带来利好，改变以往社会福利用地只能由政府开发的现状。

　　从各地出台完毕的配套政策来看，对于非盈利性质的养老用地均为划拨或利用集体土地，民间盈利性质的养老用地有协议出让、租赁、招拍挂等多种，原则上优先保障供应，有偿使用。

　　目前，中西部地区用地空间较大，可利用性强，在不抬高地价一哄而上的前提下，通过社会力量参与养老地产开发，既能享受到政府补贴，又能利好未来社区养老模式的成熟。同时，营利性养老服务业企业可以选择部分城乡结合的土地，自然环境相对优良，前景看好。

　　21世纪宏观研究院分析师 何苗 特约分析师 吴靖