2014年四季度全国房价走势预测分析

 　　马年经济增长短期内出现“马力不足”的现象。受经济增速下滑的影响，全国房地产市场需求也进入低迷期，成交量出现大幅下滑，马年楼市显然也不给力。此时，除 了一线城市外，大部分城市限购取消，还有部分省份出台“救市”政策。但是，银行信贷紧缩局面并没有实质性改变，今年前三季度楼市成交表现并没有因为救市措 施而明显转好。

　　那么，第四季度楼市是否有好转的时机?第四季度楼市将呈现出哪些特征?同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于银行信贷紧缩局面并没有实质性改变，年底前还会有大范围的“以价换量”的现象发生，土地市场由此继续在低迷期徘徊，更多的地块会流拍，同时，受此银行信贷紧缩局面的影响，中小房企资金面紧张会加剧，品牌房企会借机逆势扩张。在未来，房企等房地产产业链条相关公司还会注重互联网金融对于公司转型的影响，这些企业还会通过推出地产金融产品，在房地产上下游产业链上获取更为广阔的增值收益或附加值收益。具体来讲有以下六点特征：

　　第一、市场：“金九”成为“铁九”，年底前还会“以价换量”。

　　今 年1-8月，大多数房企销售量普遍未达预期，9月开局也并没有迎来“金九”行情，如今“金九”成为“铁九”已成定局。而此时银行信贷紧缩的局面并没有实质 性改变，在这样的市场背景下，无论是处于企业销售业绩指标而战略调整的目的，还是因为短期内资金面压力较大而进行的大幅降价销售，毫无疑问，年底之前这个 时间段房企尤其是品牌房企会通过“以价换量”争取更多的购房客群，以争取在年底前可以在财务报表上有一个漂亮数据，或减少与年度销售业绩指标的差距。

　　从9月份以来市场表现来看，杭州、成都、重庆、南京等大中城市均有品牌房企大幅降价的现象发生，以龙头房企为主导的个案降价仍然搅动整个市场，影响未来市场格局的发展与变化。

　　第二、政策：市场局面继续恶化，库存压力大的市场继续“救市”。

　　事实证明，限购等政策松动或取消对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。在这样的市场背景下，部分省市比如福建、湖南、湖北、成都等开始出台楼市“救市”措施。

　　当 前地方宏观经济处于触底阶段，而同时房地产市场低迷，库存去化压力较大，此时，尽管地方政府已经取消限购等调控政策，但是，由于房贷利率仍然高企，放松限 购对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。笔者预计，除了福建、湖南、广西、成都、湖北、绍兴、嘉兴、包头等地方政 府发布的楼市“救市”政策之外，第四季度还会有库存压力较大的省份或城市会发布“救市”措施，新一轮的地方政府“救市”大戏正在拉开帷幕。

　　第三、中小房企：资金面危机加深，将面临更多破产或跑路现象。

　　今年以来，浙江温州和宁波、江苏南京和无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等地出现“跑路”现象，进入9月，河北邯郸、河北洛阳又有多家中小房企因资金链遇到问题而 “跑路”，中小房企面临债务违约的风险越来越大。

　　此外，当前金融机构对于开发贷款仍然会比较谨慎，仍然会比较谨慎地选择自己的交易对手(投资的开发商)，对于中小企业来讲，由于金融机构偏好大型品牌企业的投资，仍然会面临比较大的资金面的压力，预计第四季度会有更多的中小企业面临债务违约的市场风险。

　　第四、品牌房企：并购现象会加速，成为大型品牌房企逆势扩张机会。

　　2014年的市场为龙头房企提供了千载难逢的市场并购时机，这些龙头房企极有可能会乘机借势收购面临债务违约的房企，进行逆势扩张。

　　同 策咨询研究部总监张宏伟认为，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，市场普遍性面临着“去库存”的压力，企业尤其是中小企业可能面临更多的债务违约的市场风 险。短期内如果遭遇现金流紧张无法通过销售、贷款等渠道解决，这些企业或出现债务违约风险，成为下一个即将倒闭破产或被收购的房企。

　　从上述分析可以看出，在2014年银行信贷紧缩的市场背景下，大多数企业面临着资金面紧缺的市场风险，尤其是在今年第四季度，甚至2015年可能会面临被其他品牌房企收购股权或全资收购的风险。

　　从这个角度来讲，在市场持续低迷的市场背景下，在2014年第四季度及未来一段时期内，房企被收购股权的现象会越来越多，而这样的“外延式”增长市场机会，对于品牌房企来讲是不会错过的。

　　第五、土地市场：陷入冰冻，流拍现象将频现

　　从 第二季度以来土地市场表现来看，房地产开发投资及土地购置面积呈现下降特征，这意味着全国重点城市土地市场遇冷。比如2014年4月下半月以来，多个城市 土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津、上海、北京、成都等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块似乎已 绝迹。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从2014年第四季度土地市场趋势来看，前三季度土地市场溢价率逐渐回落有可能会诱使更多的底价成交，甚至出现更多的流拍现象。而土地市场频频流拍将给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场。

　　从当前土地流拍现象出现的原因来看，主要还是由于银行信贷紧缩持续导致市场成交量低迷，由此开发企业资金面越来越紧张，拿地动作相对越来越谨慎所致。此次土地市场流拍现象有可能因为银行信贷紧缩的延续而继续出现，并且有逐渐增多的趋势。

　　第六、地产金融：互联网金融产品将会大放异彩，成为市场热点

　　同 策咨询研究部总监张宏伟认为，当前，房企、代理公司、媒体、甚至保险机构等参与到互联网金融产品的研发与推广，在银行信贷紧缩尚未实质性松动的市场背景 下，预计互联网金融产品将会大放异彩，仍将成为市场热点。从目前这些主体参与互联网金融主要目的来看，无论是万科还是万达，还是其他房企、房产媒体、代理 公司，甚至部分保险机构，这些房地产产业链条上的企业的野心远远不在于房地产市场开发环节，而在于通过推出地产金融产品，在房地产上下游产业链上获取更为 广阔的增值收益或附加值收益。而这或许成为这些企业发展与转型的思路。(作者系同策咨询研究部总监)