年终放量无法改大势 超六成房企年度目标难以完成

　　虽然有央行“9·30”新政、降息以及各地楼市放松等一系列政策的刺激作用，第四季度以来房企销售明显好转，但仅两个月的回暖并不能改变2014年整体年度销售疲软的大势。房地产行业依然面临巨大的库存压力。

　　从11月的业绩来看，各大房企的年度目标完成情况已出现了分化。恒大地产、绿城中国已经超额完成了年度目标;万科、佳兆业、融创中国、越秀地产的目标完成率在90%以上，预计年底也将顺利完成全年目标;而保利地产、碧桂园、雅居乐、龙湖地产、金地集团等房企的目标完成率在85%以下，要完成年度目标存在较大压力。

　　超六成房企恐难达标

　　从单月销售来看，11月，恒大地产、碧桂园、雅居乐等多家房企均创造了年内新高或次高。

　　恒大地产11月单月实现合约销售金额约为134.1亿元、合约销售面积约为169.2万平方米，分别同比增长88.5%、56.6%，成为仅次于2014年4月138.9亿的年内次高。

　　碧桂园11月实现销售120.76亿元，雅居乐11月预售金额为52.6亿元，均为年内单月最高业绩。

　　但从年度目标的完成率来看，就不太乐观了。

　　克而瑞研究中心监测数据显示，在其统计的19家房企中，8家完成年度销售目标的85%以上，其余11家房企今年销售目标任务恐难达成，预估完不成年度目标的房企在六成以上。

　　目前已提前完成年度业绩目标的只有恒大地产、绿城中国两家。

　　前11月，恒大地产累计实现合约销售金额1207.0亿元，合约销售面积1668.1万平方米，分别同比增长22.7%、14.2%。

　　也就是说，恒大地产完成了全年1100亿元销售任务的109.7%。其能够提前完成年度目标，也得益于较为保守的目标设定。2013年，恒大地产合约销售额就已达1004亿元。

　　绿城中国因控制权之争一事，11月业绩有所下滑，单月实现销售金额98亿元，环比10月的159亿元下降了38.36%。

　　不过，由于此前融创中国的入驻带动了销售，绿城中国已经在前11月提前完成650亿元的年度目标。数据显示，绿城中国前11月累计销售667亿元，总销售面积331万平方米。

　　绿城中国公告还透露，于11月底，绿城集团另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约34亿元。

　　已经完成年度目标90%以上的企业有万科、佳兆业、融创中国、越秀地产，它们到年底完成目标将无太大悬念。

　　其中，万科前11月销售额为1901.0亿元，完成目标95%;佳兆业前11月合约销售271.816亿元，完成目标90%;越秀地产前11月销售额为202.20亿元，目标完成率92%。

　　融创中国前11月实现合约销售金额641.0亿元，其中合同销售金额为596.4亿元，预订销售金额为44.6亿元。以合约销售金额来计算，融创中国完成了年度目标的98.6%;以合同销售金额计算，则为91.8%。

　　而保利地产、碧桂园、雅居乐、龙湖地产、金地集团等房企的目标完成率在85%以下，在年度目标的完成上存在较大难度。

　　前11月，保利地产实现签约面积934.92万平方米，同比减少2.65%;实现签约金额1194.12亿元，同比增长7.48%。虽然该公司未曾正式公布其年度销售目标，但今年初该公司高层在海外路演时透露的“20%的增长”计划恐难实现。

　　数据显示，2013年该公司销售额创历史新高，全年实现签约金额1253亿元，同比增长23.15%。“20%的增长”意味着公司今年的销售总额需要达到1500亿左右。按此计算，保利地产目前仅完成目标的79.6%。

　　碧桂园虽然今年的年度目标定得较为保守，但其依然面临无法完成目标的尴尬。前11月碧桂园实现合同销售金额约1039.48亿元，年度目标完成率为81.21%。

　　而金地集团前11月累计签约金额374.7亿元，仅完成年度目标的62.5%。

　　一线城市土地交易火热

　　不过，随着行情转暖，房企对于后市的态度更为积极，这首先反映在土地市场的活跃上。

　　进入11月，各大房企在一线城市积极拿地，土地交易火热，导致一线城市的土地出让金倍增。

　　中国指数研究院的统计数据显示，11月，一线城市共成交土地78宗，成交土地面积273万平方米，环比增长54%，同比减少32%;楼面均价为10850元/平方米，环比上涨25%，同比上涨40%;土地出让金为720亿元，环比增长140%，同比增长12%。

　　值得一提的是，一线城市年度宅地出让金首次突破3000亿大关，截至11月累计总额已达3190亿元。

　　上海、广州先后诞生总价地王，北京宅地创起始楼面价新高。随着各类利好政策的出现，房企拿地转向积极，尽管成交量受供地减少影响仍呈下降趋势，但对优质地块的竞争已较前期增强。

　　例如，招商地产11月共新增两个较大的项目，且均处于一、二线城市，涉及金额43亿元。其中，就包括上海宝山区杨行镇西城区项目。12月3日，招商地产以26.1亿元竞得上海宝山区杨行镇西城区南块16-01地块，楼板价11540元/平方米，溢价率高达53.9%。

　　越秀地产不惜斥巨资64.5亿元拿下广州年度总价地王，以进一步巩固广州大本营的战略地位。

　　广州黄云路华美牛奶厂区域地块则引来了龙湖地产、华润、金地集团等房企的争夺，其中龙湖地产以总价37.8亿拿下广州华美牛奶厂两宗地块，标志着其正式进军广州。

　　虽然金地集团今年以来的销售较为疲软，但进入11月，金地集团的投资逐渐转为积极，拿地偏重一、二线城市。金地集团11月新增3幅地块，分别位于广州、沈阳、南京，权益比例均为100%，拿地总建筑面积66.6万平方米，占同期销售面积140%，同比上升329.68%;拿地总地价36.85 亿元，同比上升626.82%。

　　进入12月，金地集团拿地力度依然不减。12月3日，金地、朗诗、平安联合体以26.8亿元竞得上海宝山区宝山新城顾村A单元08-07地块，溢价率51.8%，楼板价13814元/平方米。

　　不难看出，一、二线城市成为房企争夺的焦点。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，截至目前，包括万科、恒大、保利在内的20大标杆房企，年内拿地金额合计为2658.24亿元，其中2352.19亿元用于支付一、二线城市的地价款，占比高达88.5%。同时，20大标杆房企在一线城市拿地金额为1035亿元，占比为38.9%，远超过2013年的30.8%，创下历史新高。

　　相比之下，三四线城市的土地市场就显得较为暗淡。

　　数据显示，11月三四线城市土地市场的供求量与楼面均价同环比双降，出让金跌幅领跑。11月三四线城市共成交土地579宗，成交土地面积2026万平方米，环比减少43%，同比减少72%;土地成交楼面均价为719元/平方米，环比下跌12%，同比下跌23%;土地出让金为269亿元，环比减少51%，同比减少79%。

　　中国指数研究院预计，下月土地市场将迎来年终高峰，高价地块继续增多，一线城市仍是房企争夺的重点区域。

附表 1~11月19家标杆房企销售业绩（数据来源：企业公告、CRIC）