深度：2015年中国商业地产市场发展情况分析

　　中国指数研究院3月14日发布《中国商业地产市场发展年报 》，2015年，房地产市场整体结束高速增长，商业地产业也呈现一定程度的调整。宏观环境方面，2015年实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比例达到12.9%，较年初提高4.6个百分点，增长显著。而百货店、实体超市、实体专业店销售额同比增速显著回落；此外批发和零售业、住宿和餐饮业增加值同比增速也持续回落。电商冲击实体销售，批发和零售业、住宿和餐饮业增速放缓等均负面影响市场对商业营业用房的需求。但金融业方面，2015年金融业增加值同比增长15.9%，高出同期GDP增速9.0个百分点，金融业高速增长有利于市场对写字楼的需求。多方因素影响下，2015年我国商业地产开发建设趋谨慎，开发投资额增速放缓，新开工规模继续下降；但宽松货币信贷环境下商业地产销售面积同比增幅较2014年扩大；全国商办用地供需创近五年新低，楼面均价同比上涨，溢价率较去年同期下降。

　　一、宏观环境与全国商办市场表现

　　1.宏观环境：零售业增速放缓影响短期商业营业用房需求，结构调整利好商业地产长期发展

　　批发和零售业、住宿和餐饮业增速下降负面影响商业营业用房需求

　　电子商务冲击实体零售，不利于商业营业用房的市场需求。随着电子科技发展，电商快速扩张，网购量持续提高。2015年实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比例达到10.8%，较年初提高2.5个百分点，增长显著。快递业务增长也直接印证了这一点，2010年以来快递业务量保持年均50%左右的增长，2015年快递业务量达到206亿件，为2010年全年的8.8倍。网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场，根据商务部对实体百货店、实体超市、实体专业店销售额的统计数据显示，2010年三类实体店销售额增速分别为19.5%、14.1%、21.8%，2014年增速降至4%、5.4%和3.5%，增速回落幅度远超消费品零售总额。具体来看，2015年上半年万达百货在全国调整收缩门店，物美、高鑫零售、京客隆等大型连锁超市净利润下滑幅度超过10%，其中中百集团净利润同比下降77.9%。预计未来网上零售对实体商品零售的冲击仍将持续，影响商业营业用房的销售和运营。

　　批发和零售业、住宿和餐饮业增速下降负面影响对商业营业用房的需求；金融业高速增长有利于促进写字楼市场发展。商业营业用房主要用于批发和零售业、住宿和餐饮业的日常经营，该两大行业的发展状况将直接关系到商业营业用房的市场需求，而金融业的发展与对写字楼需求息息相关。2014年，批发和零售业增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度进一步降至6.1%；2015年住宿和餐饮业增加值同比增长6.1%，持续低于GDP增速。批发和零售业、住宿和餐饮业增速放缓负面影响市场对商业营业用房的需求，电子商务冲击持续存在及整体经济增长承压的背景下这一趋势仍将持续。而金融业方面，2015年金融业增加值同比增长15.9%，高出同期GDP增速9个百分点，金融业高速增长有利于促进市场对写字楼的需求。

　　产业结构和需求结构调整利于商业地产长期发展

　　消费正逐步成为拉动经济增长的核心动力。2015年前三季度，最终消费对国内生产总值的贡献达到58.4%，比2014年底大幅提高8.2个百分点，拉动GDP增长4个百分点，高于资本形成总额和净出口对GDP的拉动。十三五规划建议稿中提出，要发挥消费对增长的基础作用，着力扩大居民消费，引导消费朝着智能、绿色、健康、安全方向转变，以扩大服务消费为重点带动消费结构升级。未来随着居民消费能力进一步释放、消费结构转型升级，消费对经济增长的贡献将进一步加大。

　　我国储蓄率远高于世界其他国家，消费潜力释放将促进未来市场对商业营业用房的需求。居民收入水平和消费能力存在稳定的正相关关系，收入水平越高居民消费意愿越强。2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。此外统计局数据显示，截至2014年我国居民可支配收入超过63万亿元，总储蓄超过30万亿，储蓄率为47.96%。尽管国民储蓄率自2010年起连续5年下降，但目前48%的储蓄率依然远高于世界其他国家平均水平。世界银行统计数据显示，2013年中国总储蓄占GDP的50%，远高于美国的18%、日本的22%和韩国的34%。这意味着中国消费需求仍有巨大的潜在发展空间，消费需求释放将刺激超市、商城、娱乐场所的增加，从而促进未来市场对商业营业用房的需求。

　　第三产业增加值占比持续提升，有利于商业地产市场整体发展。2013年以来，中央政府持续加大定向调控力度，经济结构战略性调整逐步深化，高污染、高耗能以及产能过剩等行业有序退出市场，而代表产业转型方向的互联网经济、高端服务业等第三产业快速发展，产业结构政策效果逐步显现，新的增长动力加速形成。2015年前三季度第三产业增加值同比增长8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比达到51.4%，超过第一、第二产业的总和，经济结构持续优化。第三产业是商业地产的主要产业支撑，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，为商业地产发展带来利好。

　　2.全国商办市场：新开工规模下降，办公楼销售表现突出，三四线城市土地市场遇冷

　　商业地产供应占比逐年提升 新开工规模下降 办公楼销售表现突出

　　全国商品房中，商业地产开发投资额、新开工占比逐年提升，销售面积占比较2014年小幅下降。近5年商业地产开发投资及新开工面积占商品房比重逐年提升。2011-2015年，商业地产开发投资占比由16.1%提升5.6个百分点至21.7%；新开工面积占比由13.6%提升5.2个百分点至18.9%，由于商业地产去化周期较住宅慢，且部分商业地产不公开销售而作为持有物业经营，近五年销售面积占比仅为9%左右。其中，商业营业用房销售占比较2014年下降0.3个百分点，办公楼销售占比较2014年小幅提升0.2个百分点。

　　从供应端来看，商业地产开发建设趋谨慎，开发投资额增速放缓，新开工规模降幅扩大。2015年，国内经济面临较大下行压力，房企资金趋紧，商业地产项目开发建设趋谨慎，全国商业地产开发投资额同比增速较2014年明显放缓，新开工规模较去年缩减。具体来看，2015年全国商业营业用房开发投资累计同比增速为1.8%，较2014年显著下降18.3个百分点；新开工面积降幅较2014年扩大6.8个百分点至10.1%。办公楼开发投资累计同比增速下降11.2个百分点至10.1%；新开工面积同比下降10.6%，而2014年为增长6.7%。

　　从需求端来看，宽松货币信贷环境下商业地产销售面积同比增幅较2014年扩大，三产占比提升、金融业快速发展带来办公楼市场需求，办公楼销售表现突出。2015年已实施五次降息，四次全面降准，五年以上长贷利率降至4.9%的历史低点，存准率也回落到2010年的宽松水平，多轮货币政策调整，强化市场回暖预期，2015年，商业地产销售面积同比增速较2014年提升3.0个百分点至5.0%。全国三产占比提升、金融业快速发展带来大量办公楼需求，2015年办公楼销售面积同比增长16.2%，而2014年为同比下降13.1%；由于早期商业营业用房开发规模较大，加之近年来电商快速发展对实体商业带来一定冲击，全国商业营业用房销售面积同比增速较2014年回落5.2个百分点至1.9%。随着我国三产占比稳步提升，服务业快速发展，区域一体化逐步推进，未来写字楼市场发展前景可观，但商业营业用房市场空间在一定阶段内将持续受网上零售业挤压。

　　商办用地供需创近五年新低 楼面均价同比上涨 市场冷热不均

　　商办用地供需创近五年新低，楼面均价同比上涨，溢价率较去年同期下降。2015年,全国300个主要城市商办用地推出量为2.87亿平方米，同比下降33.1%；成交量为2.20亿平方米，同比下降35.1%；供需规模均降至近五年最低位。2015年，全国300个城市商办用地成交楼面均价为1858元/平方米，同比上涨17.1%，溢价率为6.99%，较2014年同期下降2.93个百分点。

　　热点城市土地市场热度攀升与三四线城市遇冷并存。由于热点城市经济、产业发展良好，人口吸纳力强，商业地产具有良好发展空间，房价、地价具有较强上涨动力，多数房企重点布局、积极拿地，2015年，全国商办用地成交总价前50名中，41宗来自一线城市，其余均来自热点二三线城市，其中厦门3宗，重庆2宗，珠海、福州、成都、杭州各1宗；而部分二线城市及多数三四线城市由于前期供应量大但需求有限，地方政府放缓土地供应节奏、企业扩张意愿不强，市场以去库存为主，土地市场需求遇冷。

　　二、全国办公楼市场

　　1.供应：全国新开工近十年首降 但南京、西安、合肥和济南新开工规模与增速突出

　　全国办公楼市场供应减少，新开工面积同比近十年来首降。2009-2014年，全国办公楼市场持续扩容，新开工面积年平均增长率达20.6%；2014年房地产行业步入调整期，办公楼新开工面积同比增幅收窄，2015年，房企开发建设仍趋谨慎，办公楼新开工面积同比转增为降，降幅为10.6%，为近十年来首度同比下降。

　　从不同城市办公楼新开工规模来看，2015年，北京、西安、上海、成都、杭州和天津新开工面积领先，均超200万平方米，这些城市第三产业发达，存在办公楼市场发展空间；而沈阳、大连新开工面积较小，不足10万平方米，这些城市前期供应量大而需求相对有限，2015年新开工规模明显放缓。

　　从不城市新开工面积同比增速来看，南京、西安、合肥和济南新开工面积翻番，而苏州、昆明、大连和沈阳同比降幅超五成。2015年，南京、西安、合肥和济南新开工面积翻番，新开工面积均超100万平方米；廊坊前期供应量小、基数较低，同时，受益于京津冀一体化发展战略，2015年新开工面积为18.4万平米，同比大幅增长79%，但由于该市二产占比较高，由第三产业带来的办公楼需求在一定时间内仍将有限；天津、北京和深圳同比增幅超三成，武汉同比增长12%；其余城市均同比下降，苏州、昆明、大连和沈阳同比降幅超五成。

　　2.需求：全国销售回暖 珠海、济南、深圳增幅显著 武汉、廊坊降幅超三成

　　全国办公楼销售显著回暖，同比转降为增。2009-2013年，全国办公楼销售面积稳步提升，年平均增长率达20.5%，2014年，房地产行业步入调整期，全国办公楼销售面积同比下降13.1%。2015年，政策环境持续宽松，已实施五次降息、四次全面降准，与此同时，三产占比稳步提升、服务业快速发展，利于办公楼市场需求提升，全年办公楼销售面积达2912万平方米，同比转降为增，增幅为16.2%。

　　从不同城市办公楼销售规模来看，2015年，北京、上海、济南、广州、重庆销售规模较大，超100万平方米，大连、廊坊销售规模较小，不足6万平方米；从不城市办公楼销售面积同比增速来看，珠海横琴自贸区正在逐步完善、港珠澳大桥预计于2017年建成通车，横琴将成为唯一陆桥连接港澳两地的区域，直接利好商业地产发展，加之珠海2014年同期销售基数较小，2015年同比增速高达731.6%，在各代表城市中最高。此外，济南同比增长超2倍，深圳同比增长1.4倍，苏州、上海、北京、青岛、合肥等城市同比增速超三成，在代表城市城市中增速较高。而武汉、廊坊销售面积同比降幅超三成。

　　3.分化：一线城市存发展机遇 成都、昆明等城市应注重库存去化

　　多数城市优质写字楼租金变化平稳 重庆、成都、沈阳空置率超30%

　　2015年多数城市优质写字楼租金变化平稳，成都租金自2013年一季度起持续下跌。从各代表城市优质写字楼租金情况来看，2015年as，一线城市租金水平较高，北京市第三季度租金高达424.9元/平米/月，二线城市中杭州、天津、南京租金均超100元/平米/月。各代表城市优质写字楼租金变化平稳，成都受空置率高企和市场需求动力不足影响，为各代表城市中唯一租金自2013年一季度起持续下跌的城市，2015年第四季度租金环比跌幅在各代表城市中最大，为2.8%。

　　代表城市优质写字楼空置率情况分化。2015年，从各代表城市优质写字楼空置率情况来看，重庆、成都、沈阳前期供应量大而需求相对有限，今年各季度平均空置率均超30%；而大连2015年新增供应量在各代表城市中最低，深圳、北京和上海市场需求量大，四城市今年各季度空置率均不足10%。

　　郑州、昆明等城市应注重合理去化库存

　　第三产业产值与办公楼需求密切相关，在此，我们用第三产业产值作为办公楼需求的替代量来评估代表城市近五年新增供应量的消化能力。一线城市第三产业产值高于其他代表城市，且经济发展良好、具有较好人才吸纳能力，具备写字楼需求提升空间。北京市近五年累计新开工面积和第三产业产值在代表城市中均为最高，2014年三产占比高达77.9%，服务型经济特征及产业结构高端化趋势更加明显，未来办公楼市场仍具备增长空间。

　　郑州、昆明等城市近五年新增供应量高于其消化能力，更应注重合理去化库存。2014年，郑州市三次产业结构为2.2：55.6：42.2，仍以第二产业为主，对办公楼需求影响较大的第三产业占比有待进一步提升，郑州市近年吸引的企业由中心逐步向郑东新区或园区扩散，但由于新开工规模超过市场消化能力，市场存去化压力；成都、重庆、西安、昆明以第三产业为主，但近五年新增供应量高于其消化能力，更应注重合理去化库存。