中国住房发展总报告（2020-2021）：2020楼市实现收敛性恢复

　　回顾：

　　中国住房市场现“V”型变化

　　过去一年，中国住房市场经历急速下降后转向边际递减式回升。

　　全国住房价格增幅经历了下降、回升和企稳的过程。2019年10月，房价平均为9174元/平方米，同比增长9.8%，截至2020年11月，房价水平突破万元大关，为10071元/平方米，同比增长7.9%。

　　住房销量创新高，住房开发量增速有升有降。在需求方面，月度住房销售面积增长率波动较大，总体保持由降转升的恢复态势，并创造了新高水平；在供给方面，新开工、施工与竣工面积经历从骤降到波动性恢复的过程，总体来看，受新冠肺炎疫情以及停工停产的影响，住房建设与供给受到了严重的抑制，出现大幅下滑，而后续随着疫情防控形势的好转和复工复产，住房供给保持整体恢复态势；待售住房面积有所增加，同比增幅呈现倒“U”型变动，表明待售住房经历疫情冲击下的短暂积存升高后，随着经济社会和住房交易正常活动的恢复，又迈进正常轨道。

　　住房投资经历从骤降到稳步恢复性增长的过程，对经济增长贡献较大。全国住房开发投资额增幅呈现“V”型变动，住房开发投资当月完成额同比增长率从2019年10月的12.56%下滑至2020年2月的-15.99%，随后逐步上升，至2020年10月，住房开发投资当月完成额同比增速14.27%；住房开发投资对经济恢复性增长具有重要意义。2020年，经济增速与住房开发投资保持同步变动态势，对于稳投资、促增长发挥了重要作用。另外，考虑到房地产业与建材、家具、金融等产业关联性高，带动性强，住房开发投资对经济增长的实际贡献可能还要更大。租赁市场受疫情冲击较大且恢复缓慢，疫情冲击下全国住房租赁市场整体遇冷，不同层级城市间“冷热不均”，分化明显。

　　房价空间分化总体有所减弱。总体房价降温明显，空间演变趋缓。上涨城市数量和上涨速度低于去年同期。其中一线城市房价水平大幅领先其它层级城市，一二线城市二手房价格增速微幅回升，三四线城市二手房价格增速有所收窄。房价水平区域差异大，东部地区领先，中西部地区并进，东北地区垫底。城市群房价增速总体放缓，中心城市增速有所收窄。

　　总判断：

　　房地产市场恢复比较理想

　　首先，楼市恢复稳定并在“六稳”“六保”中发挥一定贡献。第一，房地产市场恢复基本符合预期。2020年1-11月，全国住宅和商品房累计销售面积皆超过2019年同期水平，房地产和住房开发投资恢复到中高速水平。第二，房地产市场在严重外部冲击下实现快速恢复。2020年住房市场经历1-2月份的剧烈下降后，开始快速回升，由负转正。第三，市场空间分化势头趋缓。第四，房地产市场总体风险有所下降。第五，房地产相关产业对“六稳”“六保”贡献较大。

　　其次，房地产市场风险、错配和挤出问题没有根本解决。第一，炒房还没有被完全控制。2020年11月，全国70个大中城市中有44个城市二手房价格环比上涨，高于10月份的39个。第二，楼市风险总体仍比较大，是经济金融的重要风险源。第三，住房与人口分布错配加剧。2003年到2018年，92.22%城市新增人口集中于城市群和都市圈，但是2002年到2017年，房地产销售中仅有69.62%发生在都市圈和城市群，大城市住房供需矛盾依然比较突出。第四，租赁市场问题层出不穷，各种事件频发。第五，房地产对消费、投资的挤出效应有所增加且继续阻碍结构调整。

　　再次，住房市场从剧烈波动增长转向恢复性平缓波动增长。具体而言，住房市场的增长周期长度未变，但波动幅度更加平缓，其季度变化始终存在，但变动幅度更为平缓，2020年经历了春寒夏暖秋冬回温的转变；其空间分化从持续转向交替，从城市转向都市圈城市群；此外，房地产投资增长在下降一个台阶后总体稳定，而房价增长与经济增长从相背而行转向相向而行。

　　研判：

　　多重因素确保中国楼市收敛性恢复

　　疫情虽然对楼市造成强烈冲击，但由于政府和市场各方皆采取有效措施，积极应对，确保楼市收敛性恢复。

　　首先，疫情冲击楼市致全面骤降及收敛性恢复。疫情属于经济系统外的冲击，通过多种途径影响楼市。受疫情影响，中国城市经济与楼市按下“暂停键”，经济下滑导致楼市刚性需求下降或延后。疫情国际大流行导致国外经济受到冲击，并且境外疫情输入的影响随时可能发生。外部经济暂停，从国外间接对中国城市经济产生负面影响，进而对楼市产生多重影响，包括：导致楼市“V”型变化；导致空间格局重塑。受疫情发生及扩散影响，过去比较繁荣的中部地区受到严重冲击；导致具体需求变化不一。其中，刚性需求，尤其是农民工等新市民的置业需求因为收入和就业下降而显著下降，但改善性住房需求相对旺盛。此外，疫情加剧房地产的投资避险属性，热点城市投资投机需求存在，住房依然炙手可热。

　　其次，经济基本面决定楼市收敛性恢复。宏观经济放缓但城市化仍处在加速期；互联网和电商发展各类物业影响不一；经济基本面的差异决定楼市区域分化。

　　再次，政策与制度决定楼市收敛性恢复。第一，抗击疫情的政策措施果断有力。中央出手果断，地方贯彻有力，疫情迅速得到有效控制并取得决定性胜利，疫情防控和复工复产统筹有序推进，这是楼市恢复的基本前提。第二，宽松的宏观政策以及监管漏洞对楼市产生了外溢效应。第三，基础制度没有彻底改变，“炒房”的动力仍在。第四，政策与对策博弈导致总体稳定，局部波动。一方面，中央始终坚持“房住不炒”调控总基调不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段；另一方面，执行力度在时空上存在差异。

　　四是，住房用地供求变化和空间差异助推楼市收敛性恢复。地价快速上涨带动房价上涨；土地购置面积上涨导致住房供应下降；土地区域差异影响住房区域差异。

　　五是，资金松紧变化和空间差异影响楼市收敛性恢复。第一，宽松的货币政策支持了房地产信贷增长。2020年，商业性房地产贷款余额一直保持10%以上的增长。第二，开发企业资金来源与住房销售面积变动保持高度相关性，同步由负转正。第三，土地购置面积与开发资金来源增长保持比较同步的变动态势。第四，住户部门对房价预期和购房意愿经历下探后回升。2019年第四季度至2020年第三季度，居民的购房意愿先缓慢下降，然后逐渐上升。

　　展望：

　　楼市将延续平稳 结构性潜力仍在

　　展望未来，在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下，2021年中国楼市总体有望延续平稳，但其结构性潜力仍在。

　　总体上看，在正常情况下，预计2021全年商品住房销售面积同比增幅将保持正增长并再创历史新高，销售价格同比增幅在5%左右，房地产开发投资同比增速将持续在7%左右。2021年房地产租赁市场将有所改观，保障性租赁市场发展的步伐将会进一步加大。时间上看，2021年上半年将保持恢复性增长，各月同比增幅将从2月至4月的剧增，到4月至6月的高增长，再到6月以后正常增长。空间上看，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退。风险上看，市场风险有望进一步下降，但须预防大起大落风险。

　　“十四五”时期，住房拐点将来临，结构性潜力巨大。总体上看，长时期住房市场总体过剩，结构性过剩将较为严重，但结构性潜力依然存在。时间上看，原来预估的在2025年出现住房绝对拐点即住房销售额绝对量下降的拐点可能会提前来临。虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。从空间类型上看，存在四类机会区域：一是人口集中流入地区，大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二是人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市；三是人口众多、经济发展较快和快速交通沿线的中西部三四线城市；四是拥有独特环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。同时，存在四类风险区域：城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。从物业类型看，中国房地产发展将从数量型转向质量型发展：智能、绿色、多功能、品牌化趋势和特征将越来越明显。从风险上看，一些城市的房价过高和另一些城市空置率过高并存，住房市场的结构性矛盾依然存在。

　　对策建议：

　　瞄准五个关键 实施重点突破

　　首先，建立体系化、定量化的政策基准以强化精准、有效调控。未来几年处在楼市调控的关键期和机遇期。要紧紧抓住房地产调控的最后机遇窗口期，坚持“房住不炒”定位、“稳房价、稳地价、稳预期”的目标、“因城施策”的原则，保持房地产调控政策的连续性、一致性和稳定性；同时注意调控策略，把握好调控力度和节奏。

　　定量化各项具体政策目标及力度的有效边界。住房需求政策与监管边界可概括为“1250”。本地单身限购1套，本地家庭有条件限购2套，外地人有条件限购1套，限售时间以5年为临界点，住房需求监管零漏洞、零容忍；住房供给政策与监管边界可概括为“8310”。利润率不高于8%，商品房交易价、登记价、评估价“三价合一”，商品住房库存去化周期保持在1年左右，住房供应监管零漏洞和零容忍；住房用地政策与监管边界可概括为“4410”。最高地价不超过总房价的4成，每宗地从开发到预售时间不得超过4年，总量及结构上实际可供土地储备规模应保持在近期1年左右土地销售规模，土地监管零漏洞和零容忍；住房金融政策与监管边界可概括为“3510”。各金融机构的房地产贷款存量占总贷款存量不高于3成，二套及以上首付比例5成以上至全款，二套及以上贷款利率基于基准利率上浮1成以上，金融监管零漏洞和零容忍；住房税收政策与监管边界概括为“5520”。对疑似炒房的按照房产交易税顶格征收，契税按5%顶格征收，5年内交易全额征收增值税，非唯一住房及唯一住房5年内交易按房价2%（或转让所得20%）顶格征收，对疑似“炒房”征税应做到零遗漏。此外，还要合缝化各项政策目标及有效边界的组合，让各种政策目标及力度的有效边界相互之间始终处于无缝密合状态。

　　其次，规划并构建以都市圈为主体的全国住房空间体系。第一，构建以都市圈为单元和主体的地方和全国住房空间体系。第二，构建以都市圈为主体的公共产品空间体系。第三，构建以都市圈为主体的建设用地空间体系。建立都市圈内人口、住房与土地指标相挂钩制度，并根据中心城市郊区和周边城市提供新增住房和接纳增量人口的规模，配给相应的增量土地指标。第四，探索以都市圈为主体的住房、土地、公共产品一体化长效机制。

　　再次，加快开征房地产税以带动长效机制建设。在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点，争取在“十四五”期间开征房地产税。第一，总体思路为，“立法先行，加快立法”、“充分授权，地方主责”、“逐步推进，水到渠成”。第二，总体方案为，仅对新交易或者过户（包括赠与和继承）的非经营性住房家庭开征房地产税制度，而对拥有存量房但暂不进行交易和过户的住房家庭暂不征税。第三，总体框架为，在税率上可采取0.5%至3%之间，在税基上对房产原值一次减除40%至60%后的余值计算缴纳，在范围上仅对完全产权的城镇住房进行征收，在起征点上控制为人均面积40-50平方米或者户均面积50-60平方米两个标准任选一个；对老弱病残孤等贫困或者特殊困难家庭进行一定减免，地方政府提供满足教育、治安等公共基础住房。第四，建立开征房地产税的配套措施。第五，建立开征房地产税的保障措施。建立房地产税开征的适应性预期，凝聚开征房地产税的最大共识，最后建立房地产税缴纳的激励约束机制。

　　四是启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。首先，建立“租售结合”的住房体系。自有自住是主体，租赁住房同样重要。租售结合从宏观层面强调两种方式互相补充，共同解决住房问题。从微观层面强调租售转化，即又租又买或者先租后买，也可以先买后租。其次，实施“322”新市民安居工程。即，空间潜力、业态潜力和人群潜力这3大潜力，大都市周边和城市主城区内2大空间，购买和租赁2种形式。再次，健全新市民租赁住房体系。为此，开辟建、购、储、认四条房源；存量租赁为主，构建在线交易平台和政府监管，健全市场体系；促进租售同权，保护供需权利；支持公司经营，反对市场垄断。第四，完善保障性租购住房的保障机制。

　　五是探索建立以住房公积金为主体的政策性住房金融体系。为解决现实问题之急和顺应未来发展之需，应改革住房公积金制度。第一，改革现行的住房公积金基础制度，构建完善住房公积金基础制度体系。建立基于工资收入的职工缴交与单位补贴反向相关的制度，完善住房公积金异地存取和转移接续制度，实现住房公积金管理中心全国联网，建立不同机构、地区和期限的住房公积金有偿借用机制，完善住房公积金收益分配制度。第二，改革住房公积金管理体制，建立政策性住房金融融资机构。建议将住房公积金管理中心改为住房公积金银行，构建并明确界定住房公积金银行多元化股权结构，将原来委托给商业银行的金融业务转移给住房公积金银行，建立并逐步完善对住房公积金银行的双重监管制度，建立全国住房公积金银行协会和住房公积金银行界市场。第三，以住房公积金为主体框架，建立政策性住房金融体系。拓展住房公积金银行的服务功能和服务范围，建立政策性住房抵押贷款担保和保险公司，健全和充实各地住房保障管理中心的开发和运营保障房的融资功能，探索多种补充性、政策性住房金融工具。