中央楼市市场化改革方向初显 土地改革成为突破口

 　　从今年年初的“国五条”之后，楼市进入了漫长的政策缄默期，连高层领导关于 房地产调控的提法都鲜有见到。十八届三中全会即将召开之际，决策层这一罕见的正 面表态，无疑为楼市调控长效机制释放了方向性的信号。

　　“这意味着，此前以行政抑制为导向的政策调控方式将正式全面转向，这实际上 是为未来房地产的长期政策导向定调。”国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏 时报》记者，“以政府与市场明确分工为思路的房地产长效机制现在已经基本定稿。”

　　市场之手：增加供给

　　与此前决策层给出的“回归房价”药方不同，在新华社报道中，习近平的讲话没 有提及“房价调控”、“经济适用房”、“限价房”等过去经常出现的惯用词语，却 强调了住房领域的市场化改革和经济功能。

　　针对如何利用市场化改革解决居民“住有所居”的目标，习近平指出，要千方百 计增加住房供应，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。

　　此前，住建部政策研究中心主任秦虹在接受记者采访时表示，在上一轮楼市调控 中，全国49个城市实施了限购政策，这些政策在抑制投机投资性需求上取得了一定 效果。但目前看来，限购、限贷的城市房价仍在上涨，这只能说明市场供应难以满足 自住性需求的增长。而在此次中共中央政治局的集体学习课上，秦虹正是主讲人之一。

　　事实上，楼市调控自限购政策执行以来，业内各方认为诸如多套住房、自住性需 求中的改善性住宅等问题，实际上可以通过市场的手段加以解决，而不是单纯地采取 一刀切的限购、限价办法。

　　“目前，出现房价明显上涨的主要是一线城市和二线热点城市。”根据秦虹的分 析，在这一轮房价上涨中，投机投资性需求不再是主要推手，更多的是源于自住性需 求。

　　数据显示，今年9月份，一线城市的新建商品房库存进一步降低，四个一线城市 的住宅库存从年初的22.7万套下降到了目前的19.98万套。

　　值得注意的是，在增加供应方面，北京在不久前刚刚出台的“京七条”中，就提 出了要在今明两年推出“自住型商品房”7万套，售价比周边商品房低30%左右。

　　“若北京这个目标达成，供应量足以对京城楼价造成明显影响。”中国房地产学 会副会长陈国强表示，北京新出台的“自住型商品房”，或许是房地产市场化改革的 “先行版”。

　　首提“福利陷阱”

　　虽然没有明确的“降房价”目标，但习近平对“以政府主导的保障性安居工程体 系和以市场为主导的市场体系”的顶层设计态度坚决。

　　按照此前公布的“十二五”规划，未来五年全国将建设城镇保障性住房和棚户区 改造住房3600万套，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

　　而在此次集体学习中，习近平重申了这一任务，并指出这是政府对人民作出的承 诺，要全力完成。

　　不仅如此，在习近平的讲话中，他首次提到了住房保障中的福利陷阱。

　　“现在保障房制度中存在的最大问题是分配问题。”国务院发展研究中心负责人 表示，由于保障性住房并未完全实现资源优化配置，许多低收入人群仍望房兴叹，而 保障性住房存在的套利空间则被资源易得者占据。

　　事实上，据记者调查了解，目前各地的公务员和央企国企职工总能通过各种渠道 以超低价享受定向经适房的“豪华福利”，然后进行高价出租或出售。

　　“目前，可以一次性出售的保障房在分配及二次入市的管理上，政府还没有一个 有力的措施或手段进行管控，使得很多保障房最终变成权力寻租的渠道。”陈国强称。

　　与之相比，公租房由于不能买卖，因此承租人通过出租获利很少，反而较少出现 转租的情况。

　　“此前，住建部及相关主管部门多次组织保障房专项调研，对目前存在的各种保 障性住房有一个比较全面的了解，这在习近平总书记的讲话中也有所体现。”上述国 务院发展研究中心负责人表示，“讲话中两次提到了公租房，而对经济适用房、限价 房等却没有提及。”

　　不过，目前的情况是，地方对回报率低的公共租赁住房缺乏兴趣，同时，地方政 府因为受资金限制保障房建设进展缓慢，已建的保障房因为配套缺失而出现了“空心 化”。

　　对此，习近平表示，要完善财政政策，适当加大财政性资金对保障性住房建设投 入力度。这似乎意味着在地方财政乏力的情况下，中央财政支持或将再度加码。

　　土地改革成为突破口

　　习近平表示，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本 需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。

　　这样的表述令业内对建立长效房地产调控机制的预期进一步升温。

　　上述国务院发展研究中心负责人表示：“对于通过市场解决的问题，财税和金融 改革将先行一步，土地问题更多将放在城镇化进程中解决。政府的着力点将放在市场 监管、保障房等问题上。”

　　而依据国研中心近期公开的“383”方案，土地流转可能会有较大突破。近期 ，包括北京、温州在内的地方政府正在释放出政策放松的信号：温州农村土地使用权 流转破局、北京限房价地块出让都表明土地管理制度改革的逐步展开。

　　今年上半年，国家对于土地出让的管制力度较以往减弱。国土部发布的数据显示 ，上半年我国建设用地供应总量同比保持增长，其中住房用地供应增长36.9%， 高于近5年同期平均水平。

　　“目前，一线土地市场明显过热，各地地王频出，这给后市带来了不小的潜在风 险。”国泰君安一位房地产分析师认为，习近平关于保障房和棚户区改造的表态，透 露出下一步楼市调控继续以稳为主，但土地市场方面，则会通过土地流转扩大土地供 应来降温。

　　但是，在习近平的讲话中，以往被认为是“解决房地产市场问题的利剑”的房产 税扩围，却没有被提到。

　　“房产税扩围工作肯定是要继续进行的，但这项工作仍处于试点阶段，全面放开 仍需时日。”住建部一位官员对本报记者称。

　　与此同时，记者了解到，在“房地产调控长效机制”的草稿中，仍然保留了通过 政府调控手段确保房地产市场稳定的“运用空间”。

　　“在目前的市场形势下，行政化限购手段的退出，仍然需要两个前提，一个是替 代政策，另一个是合理的分步分地区退出。”上述国务院发展研究中心负责人表示： “在市场较热的一线城市和二线热点城市，行政化手段仍然有效，但对于其他库存较 高的二三线城市，限购等手段反而会加剧供需矛盾。”