2014年11月一线城市房地产市场成交情况分析

　　11月，全国楼市火力全开，赶超“银十”。据中国指数研究院统计数据显示，本月其监测的主要城市累计成交面积在上月基数较高的情况下环比继续上涨3.7%，同比则下降3.37%。今年前11个月，主要城市累计成交总量虽低于去年同期14%，但仍高于2012年2%。

　　分城市来看，一线城市成交面积环比上月继续增长，幅度为12%，同比亦回升12%，其中北京环比涨幅最大为28.44%，同比涨幅亦最大，达到53.96%。二线代表城市成交面积环比上涨3%，较上月增幅有所缩窄，同比则下降3%，厦门涨幅最多，福州居次，杭州亦有超过70%的增幅。三线代表城市成交面积基本与上月持平，环比增长0.6%，同比下降15%，其中丹东环比下降幅度最为明显，下降45.29%。

　　继“9·30”房贷政策之后，央行11月再度出台利好政策，两年半以来首次降息。业内人士普遍认为，托市政策陆续出台提振购房者信心，这是导致11月全国楼市成交量继续回升，并且再创2014年单月销量新高的主要原因。

　　与此同时，中国指数研究院分析报告提醒称，目前虽然市场行情现好转迹象，但年内大部分城市高库存的现状仍未改变，未来“去库存”仍是楼市主旋律。12月收官之战，各大房企蓄势待发，年底冲量使得12月楼市量增价稳几成定局。

　　北京一线城市领跑者

　　11月原本不是楼市成交的旺季，但是受货币政策叠加效应的推动作用，北京楼市表现抢眼。据中国指数研究院统计数据显示，11月北京新房成交12279套，突破今年来单月纪录，成交面积120.98万平方米，环比上涨28.44%，同比大幅上升53.97%。无论是环比涨幅，还是同比涨幅，在一线城市楼市中均属领先。

　　从11月北京楼市成交特征来看，户型中一居与三居的成交占比有所回升，其中一居室成交占比11%，环比增加两个百分点，三居室成交占比38%，环比增加7个百分点；而从成交价格来看，11月单价20000-30000元/平方米的中低端产品占比由10月的30%上升至40%，成为市场回暖的“生力军”。

　　在多位业内人士看来，北京楼市的需求一直存在，只是由于今年楼市调整期带来了观望情绪，造成今年市场动力不足，量价齐跌。但随着近期房贷新政、降息等利好的刺激，价格在上个月已趋于稳定，同时不乏观望客群有入市抄底的打算。

　　“松动的信贷政策会使得部分刚需者不再淡定，至少难以期待房价下调。”中原地产首席分析师张大伟分析称，接连利好的作用正逐渐在楼市显现，市场重拾信心，再加上开发商在价格上做出让步，促使刚需和改善型购房者率先出手。

　　上海三政齐发

　　继“银十”沪上新房成月度成交量年内首次破百之后，11月沪上新房市场再度发力，成交量再破百万平方米，位居年内新房成交月度季军。上海中原地产数据显示，2014年11月，全市商品住宅的成交量为104万平方米，虽较10月减少4%，但以月度计已是年内第二高，成交主力主要为三、四房较大型单位。

　　与此同时，供过于求的态势持续，让楼市库存居高不下。11月上海商品住宅可售面积达1288.09万平方米，较上月环比增加1.63%，再次突破2010年以来最高水平。

　　“这既表明了上海楼市库存仍在持续上升，也表明了开发商的出货意愿同样强烈。”业内人士分析称，临近年底，央行及上海本地连续出台多项政策：先是11月13日，千呼万唤的上海商品普通住宅标准宣布调整，被誉为“今年楼市最给力政策”，仅在放宽10天内，全市新房成交就环比大涨5成以上。接着，11月21日央行降息这一重磅利好接踵而至，上海公积金利率也随之宣布下调。三项新政形成叠加效应，市场兴奋度再度提升，楼市预期再现博弈，价格主动权开始倾向于卖方。“对于房企而言，一定会抓住政策利好，加速去库存，预计在接下来的一段时间内，成交量维持高位的可能性较大。”

　　深圳房价创新高

　　“9·30新政”以来，受多重政策利好刺激，深圳楼市回暖。深圳市规划国土委公布数据显示：11月全市一手住宅成交面积环比增长28%，成交套数达5787套，环比增长21%。这是新房成交连续四个月环比上涨后，年内首次突破5000套大关，也是2010年调控以来仅低于去年1月的次高水平。

　　价格方面，11月深圳全市一手住宅成交均价为26536元/平方米，创下历史新高，环比上涨19.5%。据业内人士分析，这是由于11月深圳40000元/平方米以上豪宅成交的比例大幅增加，套数占比大增5%，大幅拉高全市均价。

　　深圳楼市火爆已成不争事实，一个单盘开盘吸引数千名置业者、当日销售额数十亿，这种现象在11月多次出现。58同城的数据显示，仅11月下半月就有5个新盘开盘“日光”，11月新盘开盘平均去化率达到八成，为今年最高水平。

　　“深圳位列国际大城市前100位，再加上市政府在资源、环境、配套等方面持续投入，从长远趋势看，深圳房价仍将保持增长势头，房子仍值得购买。”原建设部政策研究中心主任、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮继续看好深圳楼市。

　　12月预计深圳将接连推25个楼盘，业内人士预计此段热销会延续到春节前夕。