2014年上海高端物业投资报告分析

　　商品住宅量跌价涨

　　高端住宅项目成交增长

　　2014年上海新建住宅均价波动变化大，前4个月，上海新建住宅均价均呈现环比上涨态势，但上涨幅度回落，5月止涨转跌。进入下半年，下跌成为主趋势，直至11月方才止跌转涨，12月又转入下行通道。

　　2014年上海市商品住宅累计成交面积为968.39万平方米，比去年同期的1278.45万平方米了24.25%，成交均价为27248元/平方米，比去年同期的成交均价24240元/平方米上涨12.41%。商品住宅成交总体呈现量跌价涨的态势。

　　从成交均价来看，尽管2014年成交量走低，不少开发商甚至在年中时出现降价销售的情况，但总体来说，2014年商品住宅的成交均价仍然较上年出现了明显的上涨。2014年，单价在2万元/平方米以下的商品住宅的成交量占比为41%，而单价在5万元/平方米以上的商品住宅的占比却出现了明显增长，低端项目成交量的减少和中高端项目成交量的增加是促成2014年成交均价上涨的主要原因。

　　高端住宅市场基本平稳

　　由于政策层面的鼓励，2014年对于改善型需求来讲，上海高端住宅市场销售量环比增长，价格也有所提升。

　　别墅方面，2014年上海别墅市场整体表现不佳，直至10月份后才开始真正回暖。各类别墅成交共5272套，成交面积为114.6万平方米，成交均价为31127元/平方米。截至目前，上海别墅待售面积359.27万平方米。成交特征方面，松江区、宝山区为主要成交区域，150平方米~250平方米经济型别墅成交占五成。同时，小户型别墅吸引了大批粉丝，对于高端别墅开发的房企而言压力加大。

　　高档公寓方面，成交套数环比增长63.7%，价格环比微跌1.5%，高端住宅的销售复苏并长期维持高位走势。其中3月、10月、11月成交套数在400套以上，12月份，高端市场更是发生爆发式增长，成交套路飙升至831套。成交特征方面，浦东区、徐汇区为主要成交区域，200平方米以下面积段为主要成交面积。2014高端公寓供应方面，新增供应4355套，供应面积86.2万平方米。

　　商用物业供应充沛

　　市场理性回归

　　2014年，上海商业地产共计成交321.19万平方米，但供应量高达552.7万平方米。年内供求1.7∶1，过高的供应量势必给2015年造成巨大的去化压力。

　　写字楼方面，成交量环比跌3成，成交均价为8年来第二高。2014年度上海楼市共计成交写字楼18823套，成交面积186.28万平方米，成交总金额482.45亿元。但是，2014年上海写字楼新增供应面积超过286.13万平方米，年内供求比1.53∶1，写字楼市场整体呈现供过于求。其中，闵行区新增供应逾49.7万平方米，浦东新区新增32.35万平方米，截至2014年12月31日区域内可售写字楼存量高达134.62万平方米，去化压力大。

　　商铺方面，2014年商铺成交10238套，较上年减少28.56%，共计成交面积134.91万平方米，成交均价21147元/平方米，达8年来最高，成交总额285.29亿元。