房企一二线城市强势拿地三种模式分析

　　【明源君说】金矿富集地的竞争自然十分激烈，数据显示，2014年20大房企在一线城市拿地金额占比为38、9%，远超过2013年的30、8%，但是在金矿富集地挖到金子的概率总还是会远比在荒草地上要高的多。

　　以前拿到地，躺着都能赚钱；其实，现在虽然市场变了，但是只要能够拿到好的地，很大程度上依然可以躺着赚钱。国家统计局数据显示，去年12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。而三四线城市的整体成交同比2013年下滑了12%。

　　市场分化导致开发商纷纷回归核心城市，集中在一二线城市拿地，导致地价大幅上涨。中国指数研究院的报告显示，2014年四季度，百城住宅用地楼面均价为2968元/平方米，环比三季度上涨24%。具有在一二线城市持续拿到低价优质地的公司，在未来成长性和盈利能力都会持续跑赢行业。

　　金矿富集地的竞争自然十分激烈，数据显示，2014年20大房企在一线城市拿地金额占比为38、9%，远超过2013年的30、8%，但是在金矿富集地挖到金子的概率总还是会远比在荒草地上要高的多。那么，房企如何才能够拿到一二线城市的心仪地块呢？华侨城、招商地产和华夏幸福的模式值得借鉴。

　　一、华侨城A：“地产+旅游+文化”模式

　　历经30年的发展，华侨城在国内独创“地产+旅游+文化”的模式，已经成为该模式的领导者和典范。

　　华侨城的三大主业：地产、旅游、文化

来源：华侨城A公告

　　1、大旅游平台提供持续、稳定收入和丰富土地

　　随着欢乐谷全国布局的初步完成和建设开园，华侨城接待游客人数逐年上升，收入也节节攀升，其年报显示，2013年，公司旅游综合业务收入132、89亿元，比上年增长27、04%，房地产业务收入142、95亿元，比上年增长27%；2014上半年，公司旅游综合业务收入58、68亿元，同比大幅增长32、94%，房地产业务收入73、83亿元，同比增加24、81%，大旅游平台基本建立。目前公司已是国内第一、全球第四的主题公园管理集团，主题公园分布于全国。大旅游平台为公司带来持续、稳定的收入和现金来源。同时，还帮助公司拓展了融资渠道，实现低成本融资。2012年，华侨城首个尝试旅游资产的资产证券化，将北京、上海、深圳欢乐谷2013~2017年5~10月的门票收入证券化，募资18、5亿元用户欢乐谷升级改造。随着国内重启REITs（资产证券化的产品之一，以向投资者发行收益凭证的方式进行），未来武汉、成都欢乐谷也可以采用这种创新融资方式实现低成本融资。

　　在2013年，华侨城拥有1180万商品房项目储备，其中约80%的储备来自主题公园，28%位于深圳。作为主题公园的衍生产品，华侨城可以获取价格较低、优质的土地储备。公司成都欢乐谷项目配套商品房147万㎡，总地价约11亿元，平均楼面地价仅800元/㎡。即便算上欢乐谷的10亿元投资，平均楼面地价也仅1500/㎡，而当时成都洋房的售价约1、3万/㎡，别墅售价3万元/㎡。主题公园的优美环境，还大幅提升了商品房的品质、去化速度以及盈利。

　　2、通过复制“欢乐海岸”模式拿地，优势明显

　　“欢乐海岸”总占地125万㎡，由欢乐海岸购物中心、曲水湾（餐饮酒吧）、华会所及度假公寓、椰林沙滩公园、华侨城湿地五大区域构成，集合了文化、生态、旅游、购物、餐饮、酒店、会所多元业态于一体。项目投入运营不到两年，即实现了现金收支平衡。对深圳欢乐海岸的商业部分，华侨城采取“只租不售”的经营策略，盈利模式为收取租金或者扣点，可以异地复制。如果条件允许，还可以配套部分住宅产品，进一步增强短期盈利能力。

　　2012年以来，华侨城积极与深圳大鹏新区、宁波、福州等地方政府签订合作意向协议，推动“欢乐海岸”模式异地扩张。

　　虽然，目前各大房企逐鹿一二线城市，竞争激烈程度陡增。但华侨城的独特模式（短期内通过低成本土地享受高毛利，而长期可通过低成本实现优质商业等物业的沉淀），对地方政府依然具有极大的吸引力。使其能够在与地方政府的谈判中更为主动。其宁波落地项目的拿地楼板价普遍比评估价折价27%~45%。去年6月，公司以51亿元竞得重庆北部新区地块，建筑面积215万平米，楼面均价2380元/平米，极具优势。公司2014年实现房地产销售额约190亿元，同比增长15%，主要由深圳项目贡献。