2015年1月北京土地市场吸金342亿 楼面价涨20.6%

　　342.28亿元，这是北京土地市场在一月份交出的成绩单，同比2014年1月份减少26.83%；其中宅地出让总金额达235.86亿，比去年1月减少13.9%。从成交量看，1月份出让宗地共计12宗、建设用地面积共92.71万平方米，比去年1月减少14宗，建设用地面积减少40.07%。

　　2015年1月土地市场表现差强人意，而与之形成明显对比的则是楼面价的显著攀升。据伟业我爱我家市场研究院统计，1月份出让的12宗土地平均楼面价达到14253元/平，比去年1月上涨了20.6%。其中，宅地平均楼面价达16442元/平，比去年1月上涨25.1%。

　　量跌价涨京土地市场一月342.28亿收官

　　成交宗数、面积、土地出让金总额等指标的同比显著回落，2015年1月土地市场表现差强人意。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，在2014年楼市成交放缓、房价调整的大背景下，由于多方面原因影响，土地价格仍然攀高，开发企业拿地难度居高不下。

　　除了数据层面楼面价的上涨，越来越多开发商联合拿地分摊成本和风险亦是最好的印证。1月7日北京总价地王丰台区白盆窑地块的拍卖现场，除万科外，华润、首开、平安联合体；龙湖、天恒联合体；金融街、首创联合体；住总、保利联合体等其余四家竞拍单位均是以联合体的形式现身当日搏杀。

　　如果按照这样的楼面地价来看，如果想获得较高的收益，开发商只能做高端住宅。而在高端市场，同样面临着去库存的难题。据凤凰房产《一线城市高端物业投资报告》统计，2014年，在整体市场成交走低的情况下，北京高端市场成交量环比去年下降12.4%，成交面积减少更是超过两成，与此同时成交均价同比上涨两成。

　　胡景辉亦指出，2014年北京市200平以上的住宅库存是14000套左右，其中别墅库存是6317套。不计未来新增供应，以2014年的成交量来计算出清周期，也分别需要约41个月（3.4年）和48个月。

　　地价一路飙高，开发企业拿地难度居高不下、拿地后的规划建设和产品同样面临难题，加上对未来市场走向的看淡，直接导致部分企业的拿地热情有所减退。

　　开发商价值判断更理性京土地市场或迎成交小年

　　在整体市场趋冷的情况下，丰台亚林西居住一期两宗地块仍然创下了49.47%和49.67%的溢价率，丰台花乡白盆窑“巨无霸”地块更是引来多家实力房企激烈争夺，最终凭借86.25亿元的高价荣膺北京总价地王。不难发现，开发商对优质地块的争夺更加激烈，而位置偏远、体量小的宗地则遭遇了底价或接近底价成交的尴尬。

　　“开发商对土地价值的判断更理性了。”亚豪机构市场总监郭毅表示，出于现金流和库存的综合考虑，加上对后市预期的看淡，开发商将更多的关注点放在了优质地块上。

　　2014年1月份，在丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目地块、顺义区赵全营镇镇中心区地块以及通州区运河核心区两幅地块，共计四宗土地暂停出让的情况下仍出让经营性用地19宗。而2015年1月份，经营性用地共计供应12宗。

　　除了地价不断攀升、开发商面临资金和库存的压力，郭毅认为供应层面的收缩也直接导致了土地市场热度下降。“往年基本上都是上一年末集中供地，从而完成当年的供地计划，因此集中在年初成交，而去年的供地计划完成情况较好，年末没有集中推地的动力，也就造成了今年初土地成交的下滑。此外，土地一级开发节奏放缓也拖累了年初的土地供应。”

　　从当前市场表现看，由于楼市去库存压力依然较大，2015年北京楼市显著向好的可能性微弱，胡景晖表示，“尽管部分热门地块仍将受到开发企业的热捧，但未来一段时间土地市场拿地热情降低、低溢价率成交的情况仍会频繁出现，2015年的土地市场或迎来成交小年。”