保险基金将成为中国商业地产投资市场新主角

　　在2014年的新闻报道中，有关中国投资者在纽约和伦敦等国际大都市购买地标性物业的新闻比比皆是。在这些新闻成为人们关注焦点的同时，另一个重要发展趋势也在中国市场悄然崛起。我们注意到，2014年，许多专业的中国投资者开始在中国境内购买商业资产。这类投资者并非以往作为中国投资市场主要推动者的自用买家，而是那些有强大投资团队的专业投资机构，他们了解本地市场，进而获得丰厚回报。去年取得显著进展的三类重要国内投资者包括：

　　国内保险公司：多年来，我们一直期待着保险行业能有巨量资金流入房地产，从而大幅改变中国市场发展格局。然而，这一进程远远不及当初人们所设想的那样。究其原因，首先是保险公司必须组建自己的房地产团队，其次，管理机构对商业地产的收益率要求达到7%左右，这在实际上限制了保险公司的购买选项。在这一收益率限制依然有效的同时，许多保险公司现已组建了大型的房地产投资团队，并以各种创新方式在中国开展资本投资。这些投资包括在企业层面上与开发商联合开发、投资物流仓储等回报率较高的物业类型、或是从卖方手中获得的收益有保障的项目等。

　　中国私募股权基金：长期以来，黑石集团和ARA等国际大型投资机构在中国私募股权房地产投资市场中占据主导地位。在去年，越来越多的本地人民币私募股权基金得以组建，并涉足中国主要城市的重大商业地产项目交易。许多基金纷纷从那些寻求住宅市场替代投资工具的富裕人群手中募集资金。因此，我们看到更多的资本流入商业地产市场。迄今为止，这些本地基金展现出了相当专业的投资手法，主要关注上海和北京等一线城市的办公楼市场。例如，歌斐资产管理有限公司于2014年第4季度在上海办公楼市场完成一主要交易，出资31亿元人民币收购了融绿国际广场。

　　具有政府背景的房地产企业：去年，多家与政府相关的房地产企业也参与了多项商业资产交易。此前，这些公司往往更倾向于购买土地进行开发。如今，由于大城市土地供应稀缺而变得非常昂贵，这些企业开始将其投资范围拓展至现有资产。

　　上述专业且资金充裕的本地投资者的崛起标志着中国投资市场日趋成熟。展望今后，预计中国本地房地产投资者将成为中国商业房地产投资市场的主角。事实上，2014年，国内买家的交易额在中国商业地产交易总额中的比重已经达到了76%，为2009年全球金融危机以来的最高点。