2014年苏州房地产市场走势分析及2015年预测

　　2014年上半年苏州房地产市场整体低迷不振，下半年开始，在各级政府和央行密集出台取消房地产市场的限购、限贷以及降息等多项利好政策影响下，楼市新政叠加效应逐渐显现，楼市销售逐步好转。纵观我市全年房地产市场运行，呈现出开发投资增速快且稳、楼市销售趋稳向好、房价持续稳定的总体平稳健康发展态势。

　　一、2014年房地产市场运行特点

　　1.开发投资持续保持高位增长。2014年我市房地产开发投资完成1764亿元，比上年增长19.6%，年内始终保持15%以上的增速，比上年提升2.8个百分点,房地产开发投资占全社会投资的28.3%，占比较上年提高3.7个百分点。其中住宅投资完成1304亿元，增长27.7%，增速比上年提升7.9个百分点；办公楼投资完成65亿元，增长14.1%,增速比上年下降10.3个百分点；商业营业用房投资243亿元，增长1.8%,增速比上年下降7.9个百分点；其他房地产投资153亿元，下降4.2%,非住宅投资增速全面减速。

　　2014年市区房地产开发投资完成1027亿元，增长18.2%，比上年提升6.5个百分点。其中住宅投资完成743亿元，增长25.1%，增速比上年提升15.3个百分点。房地产开发投资占全社会投资的30.0%，占比较上年提高2.4个百分点。

　　2.商品房施工面积平稳增长。2014年我市商品房施工面积为10909万平方米，比上年增长13.7%，增速比上年回落0.5个百分点；其中住宅施工面积7652万平方米，增长11.6%，增速比上年回落1.6个百分点。2014年是苏州市商品房施工面积首次超亿平方米的年份。

　　2014年市区商品房施工面积为5505万平方米，增长12.8%，增速比上年提高0.6个百分点；其中住宅施工面积3831万平方米，增长11.9%，增速比上年提高5.5个百分点。

　　3.商品房新开工面积增速放缓。2014年我市商品房新开工面积为3140万平方米，比上年增长1.4%，增速比上年降低48.9个百分点；其中住宅新开工面积2210万平方米，增长1.3%，增速比上年降低54.9个百分点。

　　2014年市区商品房新开工面积为1577万平方米，下降2.4%，增速比上年回落42.2个百分点；其中住宅新开工面积1130万平方米，增长6.1%，增速比上年回落32.8个百分点。

　　4.商品房竣工面积持续下降。2014年我市商品房竣工面积为1527万平方米，比上年下降9.8%，降幅比上年扩大2.4个百分点；其中住宅竣工面积1129万平方米，下降8.0%，降幅比上年收窄3.4个百分点。

　　2014年市区商品房竣工面积为819万平方米，下降3.8%，降幅比上年收窄12.4个百分点；其中住宅竣工面积620万平方米，增长0.5%，增幅比上年提高25.4个百分点。

　　5.商品房成交量逐渐好转。年内商品房销售面积成交量最高的2个月均出现在下半年，继10月苏州市楼市成交量创新高后，12月单月销售198万平方米，环比增长29.5%，成交量再创新高。2014年我市商品房销售面积1599万平方米（比2012年1466万平方米多了一个月的成交量），比上年下降14.7%，降幅收窄到年内最低。其中，住宅销售面积1446万平方米，下降11.5%，住宅中90平方米以下销售332万平方米，下降1.5%，144平方米以上住房销售268万平方米，下降23.3%,别墅、高档公寓销售138万平方米，下降26.0%；办公楼销售28万平方米，下降46.1%；商业营业用房销售100万平方米，下降39.2%；其他商品房销售24万平方米，增长1.9%。

　　2014年市区商品房销售面积829万平方米，比上年下降11.1%，降幅也收窄到年内最低。其中，住宅销售面积754万平方米，下降9.5%。

　　6.商品房待售量压力上升。2014年我市商品房待售面积996万平方米，比上年增长11.8%，增幅年内最低。其中，住宅待售面积为517万平方米，增长16.6%。待售1～3年商品房面积574万平方米，增长15.8%，占待售量的57.6%，其中住宅298万平方米，增长20.2%；待售3年以上商品房78万平方米，增长5.2%，占待售量的7.8%，其中住宅28万平方米，增长4.0%。

　　住宅待售正常，办公楼以及商铺积压。从待售量与年度月均销量的比值来看，目前苏州市商品房待售量相当于7.5个月的销量，其中住宅4.3个月，但办公楼以及商业营业用房均需要三年左右消化库存周期。

　　2014年市区商品房待售面积496万平方米，比上年增长25.3%。其中，住宅待售面积为264万平方米，增长18.2%。待售1～3年商品房面积280万平方米，增长27.6%，占待售量的56.4%，其中住宅161万平方米，增长17.2%；待售3年以上商品房47万平方米，增长3.2%，占待售量的9.5%，其中住宅19万平方米，下降5.2%。

　　7.商品房价格保持稳定局面。2014年我市商品房销售均价9674元/平方米，比上年提高54元/平方米，增长0.6%，涨幅比上年回落5个百分点。其中住宅均价9639元/平方米，比上年提高160元/平方米，增长1.7%，涨幅比上年回落3.9个百分点，2014年我市住宅均价万元以下销售楼盘占总数的67.2%,其中8000元/平方米以下楼盘占43%；万元以上楼盘占三分之一为32.8%,其中15000元/平方米以上楼盘占一成为10.9%,20000元/平方米以上楼盘不足5%为4.2%。住宅中90平方米以下住房8115元/平方米，144平方米以上住房13417元/平方米，别墅高档公寓15378元/平方米；办公楼均价9144元/平方米；商业营业用房11509元/平方米。

　　2014年市区商品房销售均价10809元/平方米，比上年提高301元/平方米，增长2.9%，涨幅比上年回落4.9个百分点。其中住宅均价10832元/平方米，比上年提高522元/平方米，增长5.1%，涨幅比上年回落2.1个百分点。

　　8.二手房交易市场明显降温。根据市住建局市区存量房市场成交统计资料：2014年市区二手房成交套数为34339套，交易面积385.75万平方米，分别比上年下降21.1%、20.5%。其中，住宅交易套数为31485套，交易面积为316.2万平方米，分别下降22.5%、22.7%。市区二手房成交均价为12405元/平方米，比上年下降1.3%；其中，住宅成交均价为12209元/平方米，下降2.8%。

　　9.土地招拍挂市场趋冷。根据市土地储备中心2014年苏州市区（不包括吴江区）招标拍卖挂牌出让供地汇总资料，2014年市区出让成交土地110宗，比上年减少23宗，成交土地面积512万平方米，下降11.4%，建筑面积983万方米，下降13.4%，出让总价386.65亿元，下降12.4%。

　　10.企业开发到位资金趋紧。2014年房地产开发本年实际到位资金合计2987亿元，增长0.3%；增速比上年回落20.6个百分点，开发到位资金状况明显比上年趋紧。其中，国内贷款607亿元，下降5.9%，自筹资金894亿元，增长16.9%，其他资金来源1467亿元，下降6.3%，其他资金主要为定金及预收款894亿元，下降7.8%；个人按揭贷款461亿元，增长1.7%，定金及预收款、个人按揭贷款二项为开发商最大的资金来源，占本年资金近半为45.4%。