2015年全国房价继续下跌 楼市将面临五大挑战

　　房地产的高增长时代已经结束了，2013年是句号，2014年开始进入平稳期。

　　如果没有政策的刺激，2015年的市场不会比2014年更好。如果有政策刺激，只不过是在透支未来需求，提前结束白银时代。

　　为什么2015年市场不会比2014年更好？

　　我们认为，市场已经出现两个需求减少的迹象，第一个是存量人口的购房需求在减少。由于房价上涨的预期被打破了，现在投机性的需求已经基本没有了。除了北京、上海这样的一线城市外，其他城市没有大幅上涨的可能性，微调可能会有。北京、上海房价一定会上涨。

　　投资性需求明显减少，有的出海了，有的理财了，有的买了大房子在还贷——套牢了。从世联地产的数据来看，投资客的比例从几年前的39.5%，已经下降到现在的10.7%。中国跨境投资总量已经从6900万美元上升到去年的160亿美元，而且还在呈上升趋势。

　　改善性需求也逐年在下降。世联地产的数据显示，35岁以上的购房人群一般被认为是改善性需求，这个比例从三分之二下降到三分之一。

　　这个背后的逻辑是人均居住面积大幅提升，二线城市基本上都在27平方米以上，多的可以达到37平方米，三、四线城市会比一、二线城市人均居住面积更大，所以我们看到全国性的改善性需求动力已经在下降。中国人均住房面积已经接近发达国家的较高水平。

　　第二个是城镇化的速度在明显放缓，大多数城市常住人口净增长量在减少，四个一线城市人口净增长都在下降，北京在2000~2010年间，年均常住人口净增长60.4万人，2011~2013年均人口净增长是51.2万人，下降了9.2万人；上海从年均62.8万人，下降到年均37.7万人，广州、深圳是从两位数下降到个位数的7.5万和9万人，7.5万对1000多万人口而言，就相当于全国人口的自然增长率。照此来看，深圳这样的一线城市已经没有外来人口了。不光是一线城市，我们看到25个二线城市有18个在下降；19个三线城市有15个在下降；28个四线城市有26个在下降。需求下降，市场自然是降温的。

　　当然，2015年的市场也不会太差，刚需现在还呈现一个机械式的增长，毕竟结婚人口每年就有1500万对，至少一半在城镇里，按照50%购房每年就需要近400万套。离婚人口大致相当于结婚人口数量的30%多，离婚也需要住房，应该不少于100万套。常住人口中的非户籍人口大约有2.4亿人、6000万户，每年如果有3%的家庭购房，每年有近200万套购房需求，30多年才会全部解决这部分“被城镇化”人群的自有住房问题。城镇化率每年提升1%，每年进城约1360万人、340万户，每年购房3%，需要十多万套住房。而不买房的人群仍然要租房，租房也需要房。我们预计每年租房需求在数百万套，依靠现有二手市场的存量出租房远远不够。

　　未来至少十年，每年的购房需求不会低于800万套，这还不包括改善性需求。未来市场需求更多的、更主力的基本上是自住性需求。

　　政策：微刺激还是强调控？

　　今年的政策或许可以用一个词来形容，“打水漂”。

　　为什么？因为房地产已经拖了经济增长的后腿，而中央政府发出了稳定住房消费的号召，不刺激房地产是稳不住房地产市场的。但是“回归以市场为主导”的既定方针不能变，所以刺激政策不能一石激起千层浪，微刺激就是理所当然的了，打水漂就是最好地微刺激。

　　打什么“水漂”呢？

　　从中央政府来看，时不时的定向式和非定向式货币政策，时刻激荡着房地产这个巨大的市场，而通过逐步扩大新型城镇化的试点政策可以为试点城镇导入人口；通过减少保障房建设指标、鼓励购买商品房用于保障房或拆迁房等，可以缓解房地产市场库存压力；通过推出Reits可以帮助房地产企业减轻资金压力；通过铁路和公路建设、撤并农村居民点和公共服务点、推行规模化农业生产可以促使农民转移进城镇。

　　中央政府的政策更加宏观、更加跨界、更加长线，2015年对于房地产业都是利好，重在鼓励市场信心，稍解近渴，但不会对冲结构调整的目标。

　　从地方政府来看，能动用的手段有限，不外乎是公积金、契税和财政补贴（包括落户、入学、农民工职业培训），刺激力度取决于政府的解决库存和后续出让土地的决心，刺激效果取决于财政能够承受的补贴支出。最为核心的是能否为城市新区导入人口摆脱空城之忧。

　　挑战：哪些风险对房企构成挑战？

　　我们认为，2015年的房地产市场至少面临五大挑战：

　　首先，房地产已经成为反腐的重点领域，按规矩出牌，跟中央步调，不逾越雷池，肯老实做人，方为正道。

　　其次，融绿、融创事件说明房地产市场容量已经见顶，再不扩张就没有机会了，证明高周转与快扩张仍然是品牌房企的核心竞争力。千亿房企已经取得市场份额的15%，跟不上第一第二方阵的，基本都要被淘汰，未来没有房企第三梯队。大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼已不稀奇，大鱼吃大鱼、蛇呑象也将频繁出现。价格战已经打响，房地产也将像家电行业一样出清市场，中小房企如果没有特色和品牌，将不可避免地出局。能否活着走过白银时代是新常态下的第二挑战。

　　再次，资本为王，房地产回归金融本质，险资入市、银行垂青证明房地产业虽然利润从暴利走向薄利，但还不至于微利，相对于绝大多数行业来说，仍然是金融机构的不二选择。但过去的高增长时代十个项目十个赚钱，现在则是五个赚钱、三个持平、两个亏本，对房企来说，精细化运营已成为基本功夫，资本市场认可才有融资机会，负债率的边界扩张令投资人坐卧不安，投资是否安全是新常态下的第三个挑战。

　　第四，一线城市房价看涨，但地价涨得更快，二线城市分化，不同区域供求关系大不一样，平和心态、踩准节奏、平衡时间与盈亏关系才是最重要的。三、四线城市总体供大于求，大盘安全退出、小盘保本清仓，安全渡过去库存周期，在合适的时点能否选对城市成为新常态下的第四个挑战。

　　第五，转型与多元化是房企不得已的选择。小企业迫于生存压力，大企业追求增长压力，活得都不轻松。转型与多元化是需要学习成本和时间的，人才流失与文化适应也将是转型与多元化的鬼门关，能否成功转型与多元化是房企第五个挑战。

　　此外，海外市场多已成熟，最大的不确定性在于客户主要依赖国内投资者，而移民政策和税收政策将成为海外投资的漩涡，这是海外投资的重大挑战。

　　大而全与小而美注定是后白银时代的胜者，其成功的标志就是具有规范的法人治理、清晰的目标战略、稳健的财务模型、精细的管理体系、精准的产品定位、优秀的人才结构与企业文化，不符合此标准的房企一定走不出白银时代。