2015年2月中国房地产市场走势分析

　　上海易居房地产研究近日发布了《2015年2月全国房地产市场报告》。报告指出，土地成交量继续回落，成交价格下降明显；房地产投资增速逐步放缓，新开工面积降幅加大；商品房销售量跌幅加剧，价格同比微涨；房企到位资金小幅回升，销售回款资金占比下滑。总体而言，年初多项指标“跳水”，预计全年“先下后上”。

　　易居研究院研究员朱光指出，从土地购置面积增幅走势看，今年前两个月继续大幅下行，延续了2014年以来整体处于负增长区间的态势，主要原因是去年年初地市火爆，造成基期值较高。另外，由于近期地方政府推地节奏放缓，导致土地供应较少，再加上受到行业整体调整态势依旧的影响，企业普遍拿地意愿不强，这些也导致土地成交下滑。预计今年上半年随着去年同期基数的逐步回落以及土地供应的上升，土地购置面积同比跌幅将有所放缓。

　　从土地价格看，今年前两个月土地价格大幅回落，主要与近期成交土地的结构以及区位有关，由于优质地块较少，土地价格回落明显，但仍处于近年来的较高水平。预计今年上半年，随着土地市场的逐步平稳，供应的放量，土地价格仍将继续上行，但增幅将对平缓。

　　从商品房销售面积同比增幅走势看，今年前两月仍旧处于负增长区间，而且跌幅进一步加大。近期虽然中央层面通过降准和降息等金融手段。释放了流动性，一定程度上刺激了楼市的需求。但总体而言，由于行业持续调整，购房者大多仍处于观望态势，市场并未明显复苏。预计随着去年同期基数的逐步回落，以及中央和地方在政策层面的继续放松，今年上半年，商品房同比跌幅整体也将持续收窄。

　　从房企资金情况看，今年前两个月房地产开发企业到位资金同比增幅小幅上升，止住了去年以来整体回落的态势。显示出近期房企资金压力较大的情况有所缓解，虽然近期央行连续出台降准和降息等金融政策，一定程度上降低了企业的融资成本，但由于商业银行考虑到风险因素，整体放贷意愿并不会明显提升，因此房企资金压力短期内仍不会趋于好转。预计今年，随着金融政策的进一步宽松、楼市的逐步复苏，房企资金同比增幅将平稳上行。

　　一、土地成交量继续回落，成交价格下降明显

　　（一）全国土地购置面积同比持续负增长，上半年跌幅将逐步放缓

　　1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款699亿元，下降30.2%。

　　（二）全国土地购置均价增幅大幅收窄，价格回落明显

　　1-2月份，全国房地产开发企业土地购置均价2521元/平方米，同比增长2.4%，增幅较去年全年收窄15.1个百分点。

　　二、房地产投资增速逐步放缓，新开工面积降幅加大

　　（一）全国房地产开发投资增幅持续放缓，今年上半年将趋于平稳

　　1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比增长10.4%，增速较去年全年回落0.1个百分点。其中，住宅投资5922亿元，增长9.1%，回落0.1个百分点。

　　从房地产投资额同比增幅走势看，今年前两个月延续了去年以来整体逐步回落的态势。主要是近期行业调整依旧，虽然中央和地方在政策层面继续放松，但由于楼市库存的较大压力仍给企业带来较大的影响，因此一些房企仍将重心放在了去库存和回笼资金上，再加上春节因素的影响，都导致房企投资力度持续放缓。预计今年上半年，随着市场的进一步趋稳，房地产投资同比增幅也将趋于平稳。

　　分地区看，1-2月份，东部地区房地产开发投资5338亿元，同比增长11.4%，增速比去年全年提高1个百分点；中部地区投资1609亿元，增长6.7%，回落1.8个百分点；西部地区投资1840亿元，增长11.1%，回落1.7个百分点。从各地区投资增幅看，东部地区处于首位，显示该区域市场再度活跃。

　　（二）全国房屋新开工面积跌幅加大，全年新开工跌幅将逐步收窄

　　1-2月份，房地产开发企业房屋新开工面积13744万平方米，同比下降17.7%。其中，住宅新开工面积9852万平方米，下降19.8%。

　　从房屋新开工面积同比增幅走势看，今年前两个月增幅继续下行，延续了去年11月以来整体下行的走势。主要是受到行业整体处于调整态势的影响，市场观望气氛浓厚，房企对后市信心不足，导致企业放缓了项目的开工计划。预计今年随着去年同期基数的大幅回落，房屋新开工面积同比跌幅将有所收窄。