从一季度经济数据看2015年楼市趋势

　　2015年4月15日，国家统计局公布了2015年第一季度经济数据，初步核算，一季度国内生产总值140667亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%。分产业看，第一产业增加值7770亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值60292亿元，增长6.4%；第三产业增加值72605亿元，增长7.9%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.3%。很明显，在经济改革的攻坚期，当前我国宏观经济仍然处于触底阶段。

　　同时，从2014年楼市表现来看，尽管大部分城市楼市限购政策已取消，“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各个地方政府也出台“救市”措施，“330新政”已明确二套房最低首付四成、营业税免征门槛由5年变为2年，但是，从一季度楼市表现来看，大部分城市楼市仍有“去库存”压力，起码在上半年不可能有明显好转。

　　那么，什么原因导致一季度楼市投资、销售等数据表现欠佳？当前宏观经济触底的基本面背景下，预计2015年二季度以后货币政策会有哪些变化特征？2015年二季度以后整个房地产市场发展趋势如何？笔者逐一进行解读。

　　货币政策走向判断：宏观经济触底阶段，“宽货币，严信贷”成为主特征，对楼市投资风险控制会进一步加强

　　国家统计局数据显示，2015年第一季度国内生产总值140667亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%，宏观经济处于触底阶段。2015年第一季度，全国居民消费价格同比上涨1.2%。同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。当前来看，2015年第一季度GDP增速与CPI增速累加值为8.2，已经明显低于10这个警戒值，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，两次降息一次降准之后仍然具备继续降准或降息的空间。

　　从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。从今年第一季度GDP增速来讲，其实已经从去年全年的7.4%降至7%，短期内经济通缩的压力加大。从上述的角度来看，中国货币政策短期内由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降息降准，预计随后再次降准降息也是大概率的事件，“宽货币”的特征越来越明显。

　　此外，国家统计局显示，截止2015年3月末，我国广义货币余额127.53万亿元，增速降至11.6%。从M2增速来看，目前增速已经低于今年12%的控制目标，央行释放流动性的速度在降低，总体略微偏紧，同时，这也为今年二季度以后货币政策走向宽松提供了操作空间。预计在宏观经济触底阶段，定向宽松货币政策有望延续，2015年广义货币同比增长仍然会保持在12%左右，甚至略高。但是，这并不意味着房地产行业信贷环境会全面宽松，笔者认为，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场基本面来看，进入2015年，即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台，央行也降准降息了，五部委也发布“330新政”刺激改善型需求入市，但是，市场库存偏大的基本面没有改变，大多数房企的盈利状况仍然堪忧，企业也会面临一定的资金面问题。因此，从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行再降准降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，“严信贷”的特征表现还是比较突出。从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制楼市投资风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年年初类似于深圳、杭州、上海等房企被“锁房”而导致企业资金面危机的导火索。

　　从“330新政”二套房贷降首付的执行结果来看，截止目前，“330新政”已经发布半月个左右时间，全国大多数城市的银行比如广州、深圳、上海、南京、苏州、沈阳等等，尚未完全落实二套首付降至四成的政策。笔者认为，当前银行通过缩水执行或暂不执行二套房贷降首付是“严信贷”的表现，从目的的角度来看，一方面旨在通过暂缓或缩水执行，向央行施压进一步放松货币政策，比如进一步降准降息，另外一方面，对于银行来讲，在去库存仍然是今年主旋律的市场背景下，通过有条件降低二套首付或暂不执行二套首付降至四成的政策规避市场风险。

　　综上所述，宏观经济触底阶段，“宽货币，严信贷”成为主特征，尽管货币政策在二季度以后会进一步放松，但是，银行对楼市的“惜贷”行为仍将继续，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。

　　回顾与反思：2015年一季度楼市欠佳的四大原因

　　2015年一季度中国房地产市场，投资增速下滑、施工面积增速下滑、新开工面积大幅下降、销售面积同比下降，无论怎么看，没有一个指标是利好的。

　　国家统计局数据显示，2015年1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%（扣除价格因素实际增长9.5%），增速比1-2月份回落1.9个百分点。其中，住宅投资11156亿元，增长5.9%，增速回落3.2个百分点。

　　1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积584018万平方米，同比增长6.8%，增速比1-2月份回落0.8个百分点。其中，住宅施工面积407714万平方米，增长3.7%。房屋新开工面积23724万平方米，下降18.4%，降幅扩大0.7个百分点。其中，住宅新开工面积16791万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积16994万平方米，下降8.2%，降幅收窄4.7个百分点。其中，住宅竣工面积12392万平方米，下降10.9%。

　　1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1个百分点。其中，住宅销售面积下降9.8%，办公楼销售面积下降23.3%，商业营业用房销售面积增长5.4%。商品房销售额12023亿元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5个百分点。其中，住宅销售额下降9.1%，办公楼销售额下降26.5%，商业营业用房销售额增长1.8%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，2015年一季度中国房地产市场，投资增速下滑、施工面积增速下滑、新开工面积大幅下降、销售面积同比下降，房地产市场在2015年第一季度表现并没有明显起到拉动宏观经济增长的作用。从中国房地产市场第一季度总体欠佳主要原因来看，主要有以下四方面：