2015年一季度上市房企经营情况分析

　　楼市及信贷政策的宽松，让房地产市场预期不断回暖，不过上市房企一季度整体业绩却不尽如人意。目前披露一季报或业绩预告的46家房企中仅有三成业绩增长，多数房企盈利出现下滑。业内人士认为，近期楼市新政以及央行降息降准所释放的流动性，将对楼市起到带动作用，二季度将成为开发商去库存的关键时期。

　　利润率持续下滑

　　同花顺iFinD数据显示，截至4月20日，两市共有46家房企披露了一季报或业绩预告，一季度业绩增长或扭亏的公司共16家，占比仅为三成。多数房企一季度业绩面临较大的增长压力。

　　万科预计一季度盈利6亿元至7亿元，同比下降54%至61%。公司表示，一季度业绩同比下降的主要原因是上年同期结算中高毛利项目多、投资收益高。由于房地产结算具有季节性规律，一季度竣工及结算量占全年总量的比例往往较低。万科预计，2015年一季度实现的竣工面积仅占全年竣工量的5.5%至6.0%。

　　保利地产一季度业绩表现良好。公司预计一季度实现归属于上市公司股东的净利润同比将增加50%左右，主要原因是竣工结算面积增加导致营业收入同比增长，以及毛利率较高的项目结算金额比重较大，整体毛利率同比提高。此外，华夏幸福、金融街、泰禾集团等公司一季度业绩均实现不同程度的增长。

　　在一季度业绩下降的房企中，多数企业的业绩下滑幅度均在50%以上。国兴地产、渝开发、中航地产、世荣兆业等房企则预计一季度首亏。

　　“一季报房企业绩不好主要是企业销售节奏的变化。”中原地产分析师张大伟认为，大部分企业在2013年的销售完成情况较好，因此预留了大量签约结转到2014年年初。但2014年企业整体销售完成情况较差，大部分企业反而透支了2015年年初的签约。

　　此外，房企的利润率也进入下行区间。同花顺iFinD数据显示，2014年房企整体毛利率为32%，较2013年下降1个百分点，毛利率呈现逐季下滑的态势。在2015年一季度，部分房企也将业绩下降原因归因于高毛利项目结算减少。

　　“投资需求一直是过去楼市高增长的动力之一，但随着理财产品兴起以及股市回升，吸引了部分资金转向这些领域，再加上房地产未来增值不确定，因此房地产投资需求出现显著回落。”张大伟表示，房企利润率越来越低的趋势已经难以改变。

　　迎来去库存关键期

　　随着政策逐步宽松，楼市预期正明显改善。业内人士预计，2015年楼市有望向好，房企业绩压力将有所缓解。

　　近期央行宣布降准，分析人士认为，这将对楼市产生一定带动作用。对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，一系列“稳增长”政策逐步发力，再加上此前公积金新政、降息等多方面利好，二季度将成为“去库存”的关键时间段，楼市整体有望“量增价稳”。

　　“流动性宽松，银行按揭贷款的利率折扣也将出现一定幅度的降低，减少购房人的贷款成本。对于开发企业来说，由于去年楼市调整而出现的资金链紧绷的情况也将有所缓解。但在楼市存量较大而需求整体疲软的情况下，涨价销售依然不是理性的策略。降准将使得开发企业迎来去库存和回笼资金的良机。”胡景晖表示。

　　根据亚豪机构数据统计显示，楼市新政出台后至4月中旬，北京商品住宅成交排行前50位的项目当中，除领秀慧谷之外，其他49个项目3月份均有连续成交。与3月相比，新政后成交均价出现下滑的项目有23个，均价上涨的项目有26个。其中，涨幅超过5%的有6个，而下跌幅度超过5%的则未出现。

　　“大量涨价的现象并未在北京出现。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，由于目前“一房一价”因素的影响，月度成交均价涨跌幅度在5%以内即可认定为走势平稳。由此可以看出，新政之后的半个月时间内，大部分在售项目仍然以“平价走量”为主，价格走势较为平稳。

　　分析人士指出，尽管楼市新政出台将促进改善型需求释放，但目前大部分开发商在去库存的压力下，加快周转依然是多数开发商主要的销售策略。