2015年一季度房地产市场分析及后市走势预测

　　一、2015年1-3月房地产市场走势综述

　　2015年1-3月，全国房地产市场延续前期的回落调整态势，投资增速继续回落，新开工面积、土地购置面积降幅依然较大，房地产开发资金来源增幅再次出现负增长，但销售面积降幅有所收窄。

　　从各项指标实际增速与此前预测增速相比看，投资增速和新开工面积增速基本符合此前预期，销售增速明显好于预期，但房地产企业资金来源和土地购置面积等指标的走势明显弱于此前预期，尤其是企业资金来源回落明显。

　　表12015年3月房地产市场主要指标实际值与预测情况对比

　　从3月各主要指标的增速上来看，在五项主要指标中有4项指标出现负增长，分别是商品房新开工面积、销售面积、土地购置面积、房地产开发资金来源，仅余房地产开发投资1项指标保持增长。从本月主要指标增速与上月指标增速的变化情况上来看，仅有1项指标出现上升，房屋销售面积降幅收窄7个百分点；其余4项指标则保持回落，其中房地产开发投资增幅下降1.9个百分点，企业资金来源增速下降4.6个百分点，商品房新开工面积和土地购置面积分别小幅回落0.6和1.9个百分点。

　　2013年1月-2015年3月房地产主要指标增速变化情况

　　1．房地产开发投资增速下降明显

　　2015年1-3月，全国房地产开发投资16651亿元，同比增长8.5%，与上年同期相比回落8.2个百分点，与上月相比回落1.8个百分点。其中，商品住宅完成投资11156亿元，同比增长5.9%，同比回落10.9个百分点。

　　3月份当月，全国完成房地产开发投资7865亿元，同比增长6.5%，增幅与上月相比减慢3.9个百分点。其中，住宅完成投资5234亿元，同比增长2.5%，增幅比上月下降6.6个百分点。

　　2．当月资金来源明显下滑

　　2015年1-3月，房地产开发企业本年资金来源达27892亿元，同比下降2.9%，增幅比上月回落4.6个百分点。其中，利用外资增长最快，实现93亿元，增长11.3%；其他资金最慢，下降5.2%。在其他资金来源中，个人按揭贷款实现3194亿元，同比增长1.0%。

　　3月份当月，房地产开发资金来源新增6279亿元，同比下降15.9%，增速比上月减慢17.6个百分点。其中，国内贷款新增903亿元，下降31.2%，增速比上月减慢31.8个百分点；个人按揭贷款新增1033亿元，同比下降1.1%，增速较上月减慢3.3个百分点。

　　3．土地购置和新开工面积增速持续回落

　　2015年1-3月，房地产开发企业土地购置面积为4051万平方米，同比下降32.4%，涨幅与上年同期相比回落30.0个百分点。3月份当月，房地产开发企业购置土地面积为1278平方米，同比下降33.7%，降幅较上月减缓2.0个百分点。

　　2015年1-3月，全国商品房新开工面积为23724万平方米，下降18.4%，与上年同期相比，增速回升6.7个百分点。其中，商品住宅新开工面积为16791万平方米，下降20.9%。

　　3月份当月，商品房新开工面积为9980万平方米，下降19.5%，增速较上月减慢1.8个百分点。其中，商品住宅新开工面积为6939万平方米，下降22.5%，增速较上月减慢2.8个百分点；办公楼新开工面积为443万平方米，下降6.3%；商业营业用房新开工面积为1458万平方米，下降1.4%。

　　4．市场销售面积降幅缩窄，待售面积增速平稳

　　2015年1-3月，全国商品房累计销售面积18254万平方米，同比下降9.2%。其中，商品住宅实现销售面积16079万平方米，同比下降9.8%。3月份当月，商品房销售净增9490万平方米，同比下降1.6%，增速较上月当月加快14.7个百分点。其中，商品住宅实现销售8370万平方米，下降0.9%，增速较上月加快16.9个百分点。

　　从销售额上看，2015年1-3月商品房销售额实现12023亿元，同比下降9.3%。其中，商品住宅实现销售额10062亿元，下降9.1%%，增幅同比回落1.5个百分点。

　　从待售面积看，3月末全国商品房待售面积为64998万平方米，比2015年2月增加1076万平方米，同比增长24.6%，增幅较上月回升0.2个百分点。其中，商品住宅待售面积为42817万平方米，同比增长23.5%，增幅比上月微涨0.1个百分点。

　　二、未来房地产市场走势研判

　　2014年，中国房地产出现较为明显的调整回落趋势。受销售持续下滑和宏观经济下行压力影响，房地产有关政策环境逐步放松，持续两年左右的限购、限贷等政策出现明显放松和调整，降息、降准适时推出，市场出现一些积极变化，特别是四季度以来，房屋成交规模有所放大，房价环比跌幅持续收窄。

　　2015年，房地产市场的外部政策环境已经有明显改善，信贷支持力度加大，“两会”政府工作报告中也明确提出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，整个市场将迎来回暖契机。3月底，多部委更是密集出台多项政策措施，从住房、土地、税收、信贷等多方面刺激住房消费，以稳定楼市。

　　从政策影响来看，随着政策的连续发力，整个房地产市场的信心会有所提升，预计购房贷款成本下降，住房需求会逐步释放，市场成交量短期将出现上升，企业投资意愿和土地购置意愿有所上升。但对不同城市而言，政策的效果仍存差异，预计一二线城市回暖状况要明显好于三四线城市。在库存高企、人口增长趋势放缓的大背景下，房价难以出现大涨。从政策效果的持续性上看，由于当前我国经济的下行压力较大，住房供求关系、居民的住房消费观念也较前几年有明显变化，因此在新政出台后市场短期将会出现明显回升态势，但从中长期来看，市场走势仍有待观察。

　　表1房地产开发主要指标及预测情况

　　（作者：国家信息中心房地产信息处）