2015年4月广州中心六区二手住宅交易情况分析

　　2015年4月，广州市中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为23.17万平方米、24.71万平方米，成交均价20,014元/平方米。“3.30新政”提振市场情绪，推动证满2年的盘源进入市场，买家入市决策加速，成交量创出25个月来的峰值。改善型买家小跑入场增进了中大户型的成交，而接连的降息降准营造出宽松的信贷环境，促使按揭付款市场份额有所扩大。

　　一、“3.30新政”激活楼市成交达25个月来最高值

　　1、放盘环比暴涨一倍 买家入市决策加快

　　本月广州市中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为23.17万平方米、24.71万平方米，环比分别飚升106.75%和88.14%，同比分别大涨62.30%和71.25%；成交均价为20,014元/平方米，环比上涨3.33%。

　　3月30日，央行、住建部、银监会三部门联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房商业贷款首付比例降低至四成，而财政部亦将二手房营业税免征期限由5年缩短至2年。“3.30新政”从多方面促进本月成交量环同比大幅攀升，达到近25个月以来的最高值：一是唤起了换房客入市的积极情绪，该部分群体询盘看房热情增加；二是加速释放市场积压的购买需求，买家在担心后市价格反弹的情况下，加快决策时间，抓紧置业良机，尤其是从去年开始看房一直犹豫不决的客户；三是二手房营业税“5改2”既为部分群体节约了房屋流转成本，又盘活了已满2年而未足5年的房源，带动盘源放量大增超过一倍，买家在选择增多的情况下，交易成功率也随之加大。另外，4月20日，央行今年内再度降准，下调存款准备金率1个百分点。银行资金流动性增大，信贷环境得到进一步宽松，将有利于再次激活二手楼市购买力。

　　值得注意的是，在二手楼市开始回暖的情况下，各大中介公司的业务重心也从之前“一二手联动”慢慢回归到二手房交易市场，这也是本月中心六区中介促成签约面积环比大涨88.14%的重要原因之一。

　　图1中心六区中介促成二手住宅新增放盘面积与签约面积走势

　　数据来源：广州市房地产中介协会

　　从区域来看，本月中心六区成交的环同比均呈现出不同程度的涨势。对比3月，各区升幅均达到60%以上，其中荔湾区势头最猛，达到108.29%，同样翻升超过一倍的还有交易量居冠的天河区。越秀区由于处于学位房交投旺季，成交多为60平方米以下的小面积单元，因此成交面积的增速相对其他区域较低。

　　表1中心六区中介促成二手住宅签约面积的区域构成

　　数据来源：广州市房地产中介协会

　　2、改善需求释放促进中大户型成交 按揭付款市场份额扩大9%

　　本月，60-90平方米户型的市场占比有所下滑。而新政激活的改善型需求则促进90-144平方米的中大户型市场份额扩大2个百分点，并推动120-144平方米户型成交宗数环比涨近120%。

　　图2中心六区中介促成二手住宅签约户型构成比例

　　数据来源：广州市房地产中介协会

　　付款方式方面，按揭付款的市场占比大幅扩大9个百分点，主要受两因素影响：一是央行再度降准为银行释放流动性，增加可贷资金；二是央行的多次降准降息使得市场利率下行，融资成本下降，按揭贷款购房的吸引力增加。

　　图3中心六区中介促成二手住宅付款方式构成比例

　　数据来源：广州市房地产中介协会

　　二、市场热点：工业大道北热度提升 大型小区成交畅旺

　　中心六区中介促成二手住宅十大活跃板块中，天河北以绝对优势占据冠军位置。据板块经理人反映，天河北一带总价在200-250万元左右的两房及小三房学位房最受欢迎。工业大道北板块人气急升，成交宗数环比暴涨192%，前线经理人指新政后部分从去年开始看房一直犹豫不决的购房者决心出手，板块交投在清明节“淡季不淡”。另外，改善型买家小跑入市使得部分刚需盘集中的板块热度稍显逊色。

　　表2中心六区中介促成二手住宅十大活跃板块（按成交宗数排序）

　　数据来源：广州市房地产中介协会

　　而十大活跃楼盘均为规模较大的小区，其中华景新城连续第三个月蝉联榜首；海珠区金碧花园与黄埔区金碧世纪花园同样收获不俗成绩，成交量环比升幅均达到150%以上。

　　表3中心六区中介促成二手住宅十大活跃楼盘（按成交宗数排序）

　　数据来源：广州市房地产中介协会