北京5000万以上豪宅成交井喷 住宅市场进入高端化

　　近日，中原地产市场研究部发布统计数据称，北京豪宅市场出现井喷，截至5月初，北京成交总价5000万元以上的商品住宅已超过百套，创下历史纪录，均价也首次全面上涨到10万元/平方米以上。

　　随着央行降息及市场的不断向好，从今年开始，众多顶级豪宅项目逐渐加快入市步伐，泛海国际、保利海德公园、万柳书院等顶豪项目相继入市。尽管竞争激烈，但业内人士仍持续看好豪宅市场。

　　北京五千万以上豪宅成交超百套

　　数据显示，截至4月底，北京成交的总价5000万元以上的商品住宅达到104套，其中过亿元的顶级豪宅成交3套；成交均价101376元/平方米，总成交金额73.16亿元。而2014年全年总价5000万元以上的商品住宅仅成交68套，2013年全年成交56套。今年仅过了4个多月，成交套数已超过历年全年的数量。

　　“整体看，单价十万元以上的物业成交依然持续，由于最近股市较热，大部分预定业主转签放缓，市场实际成交月均已经超过10套。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　豪宅的供应量也不在少数，目前北京市场上每平方米价格超过10万元的项目已经有10个左右，从2015年至2016年初，预期上市销售价格10万元/平方米以上的项目会接近15个。顶豪项目包括泛海国际、万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院等。

　　“北京预计在2015年待售的顶豪住宅套数超过1000套。”张大伟称。

　　伴随着不动产登记等政策的颁布施行，终极置业将成为今后置业的主流，顶级客群更倾向于认购豪宅。受此影响，融创农展馆、万柳书院等项目未入市先热，泛海国际、保利海德公园等项目入市即热销，豪宅市场强势升温。

　　然而，在低密度用地封口后，房企对类别墅用地的争夺日趋白热化，近年来入市的容积率稍低的地块，成交价格都远远高出预期，极易出现“地王”。如今年1月份，南四环一幅地块以86.25亿元的成交价格成为北京新的总价“地王”。

　　受“面粉”供应短缺因素影响，核心区楼盘随之“水涨船高”，已经成为北京楼市价格最为坚挺的区域，引发顶级客群竞相追捧，多个顶豪项目更是一路热销，打破多项行业记录。如泛海国际去年开盘之后热度激增，在开盘后的短短几个月内，认购金额逾15亿元，签约金额突破8亿元。

　　“无论是香港半山居住区、伦敦海德公园1号，还是法国利奥波德别墅，顶级物业之所以能够价值与日俱增，都是因为它们核心资源的不可再生性，因此，谁在豪宅产品选址上拥有独到的战略眼光，谁就能拥有绝对的市场主动权。”泛海国际相关人士表示，其70%-80%的客户是冲着项目的稀缺城市资源而来的。

　　业内表示，目前，北京顶级置业需求正呈现出激增趋势，然而北京核心区供地正日益紧缩，可以预见，该区域顶豪供应将慢慢沉寂，面临“断炊”局面，供求矛盾的放大势必促使顶豪价格上涨。

　　住宅市场开始高端化

　　中原地产市场研究部统计数据显示：2013年4月到2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米。在这2046万平方米中，只有1350万平方米为住宅用地，而且其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。

　　张大伟认为，按照目前市场供应比例计算，这部分大商品房住宅用地将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。

　　“整体预计北京2015年待售的顶豪住宅套数超过1000套。虽然对于豪宅项目来说，正常的销售周期都起码在5-8年以上，但在目前这种情况下，豪宅市场的分化将非常严重。同时北京商品房住宅的市场已经进入高端化，与香港类似，目前在售物业中低端占比非常少，北京从2015年开始，自住房的供应挤占普通住宅市场，导致未来高端化将成为趋势，当然，这种高端化的价格，与过去的住宅产品并不一致。”张大伟表示。

　　“传统的豪宅区域观念在变化，在过去思维中只有长安街是豪宅，但随着土地供应的减少，过去的二手房豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求，这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高，要求企业在高端产品上创新。”张大伟表示，目前高端市场外移并不能简单地视同房价的上涨，未来市场的划分会逐渐差别化。过去的高端大部分是投资属性，但现在的高端大部分具备了第一居所的功能。

　　他认为，政策对高端有利，未来北京限购虽然会延续，但对于改善需求来说，二手房的升温包括未来对工作居住证等政策的调整，对于北京高端市场来说，政策利好会越来越增加。