前4月上海自贸区三大新片区房价分析及后市预测

　　今年4月，备受瞩目的上海自贸区扩区方案正式公布，包括陆家嘴金融片区、金桥开发片区和张江高科技片区在内的三大新片区被纳入了扩容后的自贸区。此次自贸区扩区涉及板块的二手住宅成交量占到了整个浦东的35.7%，可谓举足轻重，自贸区的扩区对于这些区域的楼市将会产生何种程度的影响也成为了人们所关心的话题。

　　陆家嘴金融片区——

　　锦上添花难成主要卖点

　　陆家嘴金融片区由陆家嘴金融贸易区、世博开发园区两部分组成，陆家嘴金融贸易区基本涵盖了浦东内环内的陆家嘴、源深、联洋、塘桥等板块，而世博开发园区则包含了近年来风头正劲的前滩和世博滨江板块，可以称得上是浦东精华云集的一个片区。但是，由于陆家嘴金融贸易区内各板块发展相对成熟，因此也削弱了自贸区所带来的影响，据德佑链家联洋一区区域总监李德林介绍：自贸区扩区公布以来，陆家嘴、联洋、源深等板块的楼市反应都是较为平淡的。这些板块本身的卖点主要还是其地段，以及地段所带来的教育、商业、交通等各方面的优质资源，自贸区的扩区也只是对其原有定位的强化，仅起到了锦上添花的作用。

　　而世博开发园区的房地产开发尽管尚处于初始阶段，但是其高昂的地价也已为未来新生豪宅区的兴起打下伏笔。去年12月，前滩接连出现了三幅成交楼板价5万元以上的地块，其中单价最高的一幅达到66629元/平方米。可见，这一区域在自贸区扩区前已经成为了开发商的逐鹿之地，扩区对于区域楼市而言，也算不上份量很重砝码。

　　金桥开发片区——

　　半年房价涨幅超15%

　　本次自贸区在金桥的扩区，主要是吸收金桥板块的产业区域，而金桥板块西部住宅集中的区域并未被纳入自贸区的范围，但也受到了自贸区较强的辐射影响。由于开发较早，金桥板块一手房较为稀少，今年以来仅有71套一手商品住宅成交，碧玉澜庭占据了其中70套房源，均价为3.62万元。而在二手市场，金桥则是浦东乃至全市排名前列的板块之一，根据德佑链家监控的数据显示，今年1-4月金桥板块二手住宅共成交1686套，位居浦东次席和全市第四位。

　　据德佑链家金桥二区区域总监谷亨茂介绍：目前金桥板块仍是一个以置换和刚需为主的区域，主力客群是金桥当地的置换改善型客户，此外一些在金桥开发区工作的人士也是重要的客群组成部分之一。对于金桥板块而言，自贸区光环的影响要比一些市中心板块大一些，去年自贸区将要扩区的消息流出后，区域内不少房源的价格已经出现了上涨，甚至不乏一些单价上涨5000元左右的房源，今年4月金桥板块均价已经上涨至2.52万元，高出半年前（2014年10月）的水平15.9%。不过近期，自贸区对区域市场的影响已有淡化的趋势。

　　张江高科技片区——

　　扩区难以支持房价快涨

　　张江板块今年一二手成交都较为活跃，其中一手主力楼盘万科翡翠公园今年以来已售出了271套房源，均价达到4.44万元/平方米。而在二手市场方面，张江板块在今年1-4月已成交534套二手住宅，高出去年同期49.5%。据德佑链家张江一区区域总监丁杰介绍：张江板块的楼市主力客群还是来自于张江高科技园区工作的人士。自贸区的扩区从去年消息传出，直至今年的正式方案公布，并未对区域的房价产生明显的冲击作用。今年成交的上涨，更多地还是政策的利好影响所致。由于目前张江的房价，对于周边的客群而言已经达到了较高的水平，因此政策也很难支持房价继续快速上涨。

　　关于此次自贸区扩区对于市场的影响，德佑链家研究总监陆骑麟表示：此次自贸区的扩区，对于相关板块来说，都是对已有定位的强化，但并无实质性的改变，再加上这些区域本身楼市的起点就相对较高（特别是陆家嘴金融片区），因此很难重现当初临港新城、外高桥等区域楼市的大幅波动。而对于张江和金桥片区而言，它们作为浦东的重要楼市板块，长期以来已经形成了十分稳固的客群，这些客群的经济实力也限定了其价格难以通过自贸区概念维持长期性的高速增长。