2015年一季度悉尼房地产市场走势分析

　　1、悉尼房价季度涨幅（5.8%）创纪录投资 总回报达到18.3%

　　悉尼房价增长幅度在2014年末明显放缓之后，又于2015年初强势反弹。据澳洲权威房产数据分析网站RPdata数据统计，3月悉尼房屋价格环比上涨3%，第一季度环比涨幅达到5.8%，年涨幅（2014.3~2015.3）超过14%，价格中值达到69万澳元。其中，季度涨幅（5.8%）创六年来最高纪录。此外，悉尼也是全澳洲唯一房价年增幅超过两位数的城市，将排在涨幅榜第二位的墨尔本（5.6%）远远甩在后面。

　　RPdata分析师劳利斯表示，自从2012年2月澳洲全国房价开始稳步回升以来，澳洲八大首府城市的房价已经增长了24.3%，而其中大部分涨幅是由悉尼贡献的。

　　“在2012年2月至2015年3月期间，悉尼房价涨幅已经高达38.8%，而排名第二的墨尔本房价增幅也超过23.6%。从需求量和房价增长速度来看，悉尼显然已经脱离了澳洲其它首府城市的房市发展步伐，成为澳洲房产市场最独特的个体。”劳利斯强调。

　　与此同时，悉尼住房市场强劲的发展势头也从另一现象中凸现出来：澳洲储备银行在2月初削减利率至2.25%以后，悉尼每周拍卖清盘率已经超过80%。因此，住宅价值在第一季度“飞奔”的销售速度下也水涨船高。

　　“住宅价值的提高已经证明了悉尼的投资价值，悉尼强大的住房升值收益已经让越来越多的投资者进入悉尼房市。”劳利斯说。

　　从第一季度房产投资总回报（房产增值+租金收益）来看，悉尼在八大首府城市中也遥遥领先，达到18.3%，其中房产增值在投资回报中有较大的占比量。

　　2、第一季度租金上涨1.0% Leppingdon租金涨幅排名第一

　　RPdata2015年第一季度全国租金报告指出，悉尼地区是澳洲住宅类租金上涨最快的三个地区（悉尼、堪培拉、悉尼）之一，涨幅为1.0%，房屋租赁价格中位值为530澳元/周；公寓类租金涨幅也超过1%，平均租赁价格为500澳元/周。RPdata分析师表示，与2014年第四季度悉尼相对疲软的租金走势相比，2015年第一季度租赁市场开始进入交易旺季，活跃度相对提升。

　　又据澳洲著名房产网站Domain发布的悉尼3月最新租金数据显示，庞大的住房销售量并没有对租赁市场产生消极影响。相反，悉尼各个地区的房屋租赁价格正在持续上升，别墅与公寓的租金中位值已经分别达到520澳元/周与500澳元/周。Domain高级经济学家安德鲁?威尔逊认为，尽管悉尼房产拥有庞大的购买人群，但销售量的增长并没有对租赁市场产生影响。在悉尼CBD等就业人口密集地区，租赁交易依旧火爆。

　　此外，悉尼3月洲际移民流动性降低，人口流出量减少也是租金增长的另一大主因。

　　Domain根据悉尼各地区的不同价格，列出了过去一年租金增长最为迅猛的五大地区：

　　Leppington位于悉尼西区，就业人口众多。在今年2月8日连接Glenfield和Leppington的悉尼西南铁路通车后，Leppington地区的住房更是炙手可热，租金价格不断飙升。

　　而排名第二的RoseBay是有名的富人区，也是悉尼最受欢迎的居住地区之一，年租金涨幅已达到32.1%。临近商业中心和沿海的居住环境让RoseBay也成为了房源最紧缺的地区，因此，位于附近的Rosebery和moorepark被誉为未来5年里悉尼房产升值潜力最大的地区。

　　3、悉尼最大拍卖日清盘率超90% “泡沫”谣言不攻自破

　　据Domain报道，悉尼第一季度最大的房屋拍卖日成交量超过1000套，总价值高达10亿澳元。拍卖会超过90%的拍卖清盘率（auctionclearancerate）说明，房产商手中的房屋一经推出就立即脱销，滞销率极低，购房者丝毫不受当地房价持续上升的影响。

　　在3月30日悉尼第一季度最大房屋拍卖现场，大量澳洲富人及中产阶级争相拍下悉尼热门投资区域的二手房屋。其中，悉尼南部的一套红砖海景房以605万澳元的最终价被成功拍卖，震惊全场，而这个价格比预期高出了70万澳元。

　　值得注意，当天拍卖成交量达到1108套，还有不少竞标者没有抢到心仪的房屋；同时，房屋挂牌价为6.6亿美元，而实际成交总价值则创造了新的纪录，达到10亿美元。

　　据澳洲权威房产网站Domain高级经济学家威尔逊透露，悉尼市区及东部地区房屋市场创造了93.8%的清盘率，而悉尼北部海岸地区清盘率排在第二位，达到89.9%。这说明，悉尼东部及北部地区房屋基本呈现“秒售”状态。

　　“结果却出乎很多人的预料，因为房屋不但供不应求，还出现‘一房被多次竞标’的抢购场面。”威尔逊说。他认为，出现这种局面的根本原因在于，悉尼火爆的房产市场让很多当地投资者结束了“观望状态”，让本就不足的住房供应更加紧张。而此前很多人叫嚣的‘泡沫破裂危机’从供应现状来看，仅仅是政府等相关机构为了抑制澳洲房价而采取的必要措施，目前这些言论已经无法阻止投资者的热情。