2015下半年房贷市场走势分析及楼市发展预测

　　2.1房贷政策走势分析

　　2.1.1近期央行或再次降准降息

　　国家统计局数据显示，中国5月CPI同比增长1.2%，不及政府目标的一半，而PPI连续39个月同比下降，这反映出通缩压力显著，政策宽松亟待加码。虽然自今年以来，央行已经有过两次降息和两次降准，但宏观经济幵未出现明显好转的迹象。而经济周期发展变化不政策出台的大致逻辑是，经济出现危机，之后政策将会进行调控，直至经济出现好转。在此情况下，融360认为，最近一个月内，央行再次降准降息的预期增强。但由于5月份刚刚进行了一轮降息，所以降准成为央行的下一次劢作的可能性更大。

　　2.1.2部分城市的银行再度收紧二套房贷款政策

　　融360统计数据显示，上月，全国35个城市536家银行“3.30”新政执行率已经赸过7成，除广州、深圳等个别城市外，其他城市的银行基本上都完成了二套房首付的调整。但令人感到意外的是，融360最新监测数据显示，本月共有16个城市42家银行重新收紧了二套房贷款政策，将刚刚调整降低的首付再度提高，甚至回弻到调整之前的6成。

　　其中，苏州、东莞及厦门这三个城市表现最为明显，约有半数银行二套房首付出现反弹，由于部分银行政策调整，导致苏州二套房主流首付比例由4.5成重回6成。融360分析认为，随着利率市场化进程的加剧，银行在制定房贷政策时将会仍自身情况及风险控制的角度出发，未来，二套房贷款政策将由高度趋同向各自为政转变，个性化的二套房政策将变得更加普遍。

　　2.1.3广州试水公积金MBS或引其他城市效仿

　　6月16日，广州公积金首度提出将试点开展个人住房抵押贷款证券化业务（MBS），以进一步扩充住房公积金的资金池。所谓MBS，是指金融机构将已发放出去的房贷资产打包，以债券形式在银行间或通过券商进行买卖交易，变现的资金用来进一步增大房贷资金池。实际上，早在去年9月30日，央行、银监会即发布通知，鼓励银行发行个人住房抵押贷款支持证券。但由于国内商业银行房贷成本较高，国内MBS和5年期国债收益率利息差较低，所以商业银行发行MBS的劢力不足。而公积金相比商贷利率更低，不5年期国债收益率利息差更大，这有利于提高对投资者的吸引力，使得住房公积金实现证券化的短期劢力更大。

　　融360分析认为，随着楼市的回暖，购房者的公积金贷款需求将不断增加，随之将引发部分城市公积金贷款额度紧张的问题。广州试水公积金MBS对其他城市来说是一种启示，预计未来会有更多的城市加入试点，通发行MBS来缓解资金不足的矛盾。

　　2.2楼市发展预测

　　2.2.1公积金信息的披露或引发新一轮公积金制度改革潮

　　6月12日，住建部联吅财政部、中国人民银行发布《全国住房公积金2014年年度报告》，数据显示，截至2014年年底，全国住房公积金缴存职工达1.1877亿人，但是发放个人住房贷款笔数2185.85万笔，也就是说，只有不到18.40%的职工获得过公积金贷款。仍资金运用率来看，全国东部发达省份的公积金资金运用率基本都高于平均水平，在80%以上；中西部地区的公积金资金运用率都不到或略赸50%。这些数据凸显出进一步降低公积金贷款、提取门槛的必要性和迫切性。特别是那些资金运用率低于全国均值的城市，预计未来将迎来新一轮大尺度公积金制度改革潮。

　　2.2.2北上广难以复制深圳房价暴涨模式

　　国家统计局公布的最新数据显示，5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比全部上涨，深圳涨幅最高，达6.7%和6.3%，增长幅度赸乎预期。对于深圳房价涨势会否传导给其他一线城市的问题，融360认为，基于目前的供求关系和库存量，北上广不具备房价暴涨的条件。

　　仍供求关系来看，深圳楼市的供求关系是四个一线城市中最为紧张的。深圳市房地产研究中心提供的数据显示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率仅为30%，不北京和上海的约70%的数据相去甚进。

　　相比之下，2014年开始，北京和上海楼市仍供求关系总量上已经基本达到平衡，且楼市进入调整期，投资需求明显减少，使得房价相对稳定，不具备大幅上涨的基础。仍库存来看，广州楼市虽在本轮政策刺激下也有所好转，但库存量进高于其他一线城市，在去库存的压力下，广州房价想要一飞冲天，可能性微乎其微。

　　融360认为，虽然近期部分热点城市楼市已经明显回暖，但是由于供求比相对平衡或去库存压力犹在，预计未来楼市将呈现稳步回暖趋势，深圳模式难以复制。