2015上半年中国房地产市场总结及下半年展望（土地篇）

　　供需皆弱致规模减半，地量与分化将成常态

　　纵观2015年上半年，供需两方的疲弱导致土地市场稍显冷清，但在销售回升带动下，5月份以来土地成交有了企稳回升的势头。目前，部分企业在销售回款上升时，拿地态度积极，但主要依然集中在一线城市和部分二线城市，大部分房企青睐性价比高的地块，拿地态度比较理性。而从土地供应端来看，各地都根据实际情况调整了供地计划，基本都缩减了今年的土地出让规模。预计年内土地成交或将持续低位，整体成交规模不会突破去年水平。

　　总结

　　一、政策：总量”有供有限”,调整供地结构，推进农村土地改革

　　2015年上半年在解决房地产结构性过剩的问题上，土地政策多点开花，影响最大的依然是“3.27”新政以及2015年土地供地计划的出炉。其中3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模要求，地方政府因地制宜、对土地供应要做到有保有压，对供不应求的市县要加大土地供应，对供过于求的区域要减少甚至停止土地供应。本次两部委正视供应结构性过剩的市场困境，在通知中提出了多项立场鲜明的提法和要求，从多方面提出了调节供需矛盾的办法和执政方向，可谓是千方百计去库存。其本质还是希望遵循市场经济规律，从行业链条的源头出发，在供应层面打下基础，以期楼市走出供应结构性过剩的困境。对于整个房地产行业来说，“有供有限“的出台将直接导致那些已经供应过剩的三四线城市的土地市场无人问津，特别是那些前几年疯狂卖地的城市，将迎来土地成交的冷冻期。而从5月公布的2015年全国土地供应计划来看，国下达各地新增建设用地计划安排量与去年大致持平，且需严格控制特大城市用地，在市场深度调整下，今年的土地成交规模将不会超过去年水平。

　　长期来看，推进农村土地制度改革任重道远，对房地产市场持续平稳健康发展起到决定性作用。上半年，无论是土地流转文件出台或者是中央1号文件，都将在确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，按照中央统一部署，谨慎稳妥推进农村土地制度改革。目前，有效需求不足仍是房地产行业的瓶颈，所以如果寻找和发掘潜在需求是当下重中之重。农村产权流转为农民工未来真正落脚城镇提供了财产保障，也成为了当下楼市需求的核心动力。

　　二、成交：成交总量同比减半，一线城市占比上升

　　2015年上半年[1]土地市场持续低迷，成交量逐月走低。CRIC监测的300城经营性用地成交建筑面积18195万平方米，同比“腰斩”。

　　1、成交规模逐月递减，二季度同比大跌六成

　　从市场的月度变化来看，年初土地市场疲态已现，1月成交量同环比跌幅50%上下，2月受春节假期影响，成交量继续大幅缩减。整个一季度300城经营性用地成交建筑面积11817万平方米，同比减少48%。时至二季度，土地市场表现愈发萎靡，政府推地虽也适当加速，但土地成交提振无力。4月经营性用地成交建筑面积1818万平方米，达到去年以来月度最低值。5月倒是得益于楼市”红五月“的火热，土地成交量有所回升，环比上涨43%。但从目前截止6月23日的300城土地成交建筑面积1954万平方米来看，6月土地成交量同环比双双下跌已成定局。二季度300城经营性用地成交建筑面积6378万平方米，仅与去年月度平均水平相当，同比大跌6成，较一季度跌幅进一步拉大。

　　注：[1]上半年土地数据统计时间范围为1月1日到6月23日

　　2、住宅占比维持六成以上，综合性地块比例上升

　　2015年上半年，全国300城市成交的经营性土地用地属性占比变化不大，以住宅为主的土地结构进入到固定阶段。住宅用地依旧保持绝对主导地位，占比相较去年平均水平微跌1.5个至62.8%，办公类用地占比亦减少1.1个百分点，商业类用地占比则基本无变化，相反的，多属性用地受关注度提高，成交占比提升2.2个百分点。

　　3、一线成交面积比重上升，三四线成交面积同比降幅最大

　　各能级城市成交规模均在大幅萎缩，且成交占比向一线城市小幅倾斜。房企转战一、二线以及优质地块匮乏成为三四线土地市场目前的两大难题，同时三四线城市都面临较大的库存压力，土地供应受到限制，三四线城市土地市场冷淡气氛渐浓，今年上半年经营性用地成交建筑面积5957万平方米，同比大幅下降52%。二线城市面临的问题在于城市分化加剧，诸如南京、厦门、武汉等地楼市表现较好，土地市场也较为火热，部分偏僻的二线城市，如兰州、西宁则不温不火，土地市场供需两不旺，底价成交普遍，二线城市上半年整体成交规模同比下降50%。一线城市作为房企必争之地，虽同样受市场冷风侵袭，但相对最为抗跌。上半年一线城市成交建筑面积同比下降44%，领跑其他各线城市。