2015上半年中国房地产市场总结及下半年展望（城市篇）

　　整体企稳与分化加剧，后市延续结构性回暖

　　2014年年底房地产市场快速升温，但市场回暖并未延续至2015年。今年一季度市场快速转冷，供求双双下滑。3月多部委紧急“救市”，“3·30”新政、营业税调整公积金调整等政策相继出台，央行也多次降息、降准，对市场起到刺激作用，推盘量和成交量均有明显提升，整体市场呈现企稳回升之势。但市场分化愈发严重，中高端改善型市场回升速度明显较快，一线城市和部分供求相对均衡的二线城市成交活跃，多数二线和三四线城市依旧低迷。

　　总结

　　一、市场综述：外部环境整体平稳宽松，市场回暖之势明显

　　房地产市场资金面，从去年11月开始，共3次降息，5年期以上贷款利率下调了0.9个点，相当于降息前的8.6折利率水平，购房成本大为降低，很大程度上刺激楼市需求加快入市，这便是房地产行业受益宏观面维稳的一例很好的明证。另外，央行多次降准，向市场释放流动性，此举虽非针对房地产行业，但宏观资金面宽松，房地产开发企业资金获得和购房者申贷的难度也大为降低，从而一定程度上提振了房地产行业投资和需求。

　　房地产市场政策面，中央和各地方政府的救市力度也可谓不遗余力。3月全国“两会”上，李克强总理明确2015年要“稳定住房消费”，并提出“支持居民自住和改善型需求”至此，2015年房地产行业政策面平稳宽松的基调已经确立。3月底，多部委即相继出拳，发文降低营业税免征年限，下调二套房首付比例和公积金首付比例。随后各地方政府便纷纷响应，陆续出台相关政策的地方细则，各地房地产市场均有不同程度的回暖。

　　整体来看，上半年的市场以4月为界，一、二季度分段发展的态势明显。一季度由于经济下滑压力大，虽然1季度央行接连降准降息，对房地产市场有一定刺激作用，但终究不是房地产行业的针对性政策，难以扭转颓势，购房者观望情绪较为浓厚，成交同环比均有较大的下滑。二季度受多部委及地方政府重拳救市影响，成交量快速攀升，特别是5月市场活跃度明显提高，整体项目认购率有明显提升，甚至时有日光盘爆出。其中以一线城市涨势最为明显，而二、三线城市分化程度进一步加深。而从产品类型来看，中高端改善型产品提振更为明显，不管是从成交量上，还是从成交结构的占比上，均有较大的提升。

　　二、新增供应：38城同比下滑14%，二、三、四线城市分化明显

　　从CRIC监测的38个重点城市来看，2015年1-5月总供应量为9127.71万平方米，同比下滑13.69%。一季度为传统淡季，38个城市供应量变动不大，同比仅微降3.78%；4-5月则波动明显，同比大幅下降21.87%。上半年，特别是二季度市场回暖明显，然而供应依然下滑的主要原因在于：首先，2014年上半年市场供应达到2010年以来历史最高水平，数据基数较高；其次，2014年下半年市场回暖，企业集中推盘、抓紧窗口期去库存，提前消耗了部分存货，后续新增供应不足；第三，去年行业调整，3月份开始开发投资和新开工量双双锐减，使得今年新增预售项目量减少。

　　从各能级城市来看，一线城市，1-3月供应下滑更为明显，新增供应量567.61万平方米，同比下滑17.57%；而4-5月新增供应687万平方米，由于一线城市库存较低，需求旺盛，在各项利好刺激下，市场快速回暖，项目推盘意愿大幅上升。其中北京由于自住型商品房入市，分流需求且商品住宅库存较高，整体1-5月下滑幅度超过5成。而广州和上海同比去年同期也分别有13.23%和8.05%的下滑。深圳前5个月新增供应218.22万平方米，但由于2014年同期新增供应处于历史低位，同比涨幅高达131.67%。

　　二线城市19个主要城市1-5月新增供应5406万平方米，同比下滑17%，相比2013年降幅达20%，其中1-3月新增供应2682万平方米，同比下降9%，而4-5月的新增供应2724万平方米，同比下跌24%，降幅远超一线城市。从具体城市来看，二线城市分化较为严重，昆明、沈阳、厦门、青岛、大连、苏州和南京1-5月供应同比均大幅下滑，下滑幅度超过3成；而贵阳和济南供应则大幅增长，同比涨幅均为33%。

　　三、四线城市15个主要城市1-5月整体新增供应2467万平方米，同比微降4%，较2013年和2012年同期均有所上涨，涨幅分别为4%和32%。从具体城市来看，过半数城市同比下滑，城市间也呈现明显的分化态势，常州、江阴、徐州等城市新增供应同比大降幅高达30%以上，而东莞由于去年同期供应相对低位，且今年该市市场明显回暖，企业供应意愿膨胀，使得前5月新增供应量大幅增长74%。