商业地产第二波跑马圈地：二线房企扎进四线城市

　　“到2017年我们预计布局200个城市客厅项目，打造适合城镇的购物生活平台。”嘉凯城董事长边华才向《第一财经日报》记者描绘其宏伟蓝图。

　　当前，三四线城市的住宅接近饱和，越来越多的中型房企开始盯上了商业地产这块“肥肉”。包括嘉凯城、新城控股、旭辉、阳光城集团、正荣等房企，纷纷在全国跑马圈地，以期能在商业地产领域谋得一片天地。

　　本报记者了解到，由于一二线城市的商业地产市场基本饱和，房企开始把注意力转移到一二线城市的郊区和三四线甚至五线城市的中心。

　　到四线城市去

　　去年以来，嘉凯城便开始在四五线城市积极拿地，打造自己的“城市客厅”项目。该项目最大特色是和地方政府合作，利用PPP模式打造城镇生活服务平台。项目建成后将集政务服务、公共服务、体验式商业、餐饮娱乐和O2O商业为一体。

　　据记者不完全统计，嘉凯城去年仅在浙江就拿地14幅。同时，还专门成立了一家基金公司，为“城市客厅”投融资搭建平台。今年6月，为了将更多资金注入“城市客厅”项目，将全资子公司上海凯祥房产70%的股权以5.92亿元出售。

　　县镇级城镇居民日益高涨的消费、生活需求将构成一个巨大市场。“很多发展中的三四线城市并没有商业综合体，而这些地方的消费正在集聚，这里面充满了机会。”新城控股高管欧阳捷告诉记者，“例如湖北许多城市消费水平已经超过武汉，但是这些城市还是很缺乏这样的商业购物中心业态，我们就希望找到这样的切合点进入。”

　　面对庞大的市场，其他房企自然不会放过。新城控股去年一年就在长三角、环渤海等区域拿地13宗，主要分布在三四线城市。正荣集团商业管理总公司总经理张子玉表示：“未来我们将达到30~50个购物中心的商业规模。”

　　世邦魏理仕数据显示，2014年，全球购物中心新开业面积为1140万平方米，高于2013年的1060万平方米。在其监测的全球最活跃新建购物中心市场前20名中，中国城市占据半壁江山，累计贡献570万平方米的落成面积。

　　边华才认为，中国有6.8亿城乡居民，虽然有电商的冲击，但是他们的消费能力也在逐步提高，他们对于购物和娱乐的需求也在加强，而这些地方却没有一个场所可以提供这样的消费。

　　第二波跑马圈地

　　虽然市场前景可期，但有业内人士指出其中潜在的风险。虽然目前这些三四线城市并没有很好的商业综合体，未来随着越来越多的房企加入，“贴身肉搏”或不可避免。此外，商业综合体对于资金要求很高，对于中型房企压力也很大。

　　克而瑞的一份报告认为，商业地产进入了第二波跑马圈地时代，在各种退出机制逐渐建立、日益完善的现阶段，进入商业地产或许是个不错的时机，但众多地产商以未来潜在价值大作为选址的重要标准，势必将面临更长的养商期，无论是自持还是售后回租都将承担更大程度的资金压力，为应对资金压力，转嫁给投资商是主流的选择，而只有好的产品才会被资本市场青睐。

　　多位业内资深人士向《第一财经日报》记者指出，中型房企要抢占这个市场的核心就是做出差异化的产品，否则在同质化竞争中容易出现风险。

　　“我们每个项目中将落地360天永不落幕的都市剧场、屋顶花园、水母海洋景观长廊、MINI鸟语林，打造特色体验。”张子玉告诉记者。

　　目前购物中心主要还是聚焦在购物和餐饮的环节，而真正让购物中心成为一种生活方式的还比较少。正荣正在做这样的尝试，把植物、动物引入，增加消费者对于大自然的体验。

　　“在店口城市客厅周边，有7亩多地将由嘉凯城开发建设成店口文化中心，包括游泳馆、博物馆、文化馆等政府公共服务部分，建成后将租给店口镇政府运营，政府支付固定的租金。”边华才告诉记者。

　　而这些配套建设过后，当地居民的文化需求、运动需求都在嘉凯城的项目周围进行了解决，这些居民在体验过上述需求过后，自然需要休息和娱乐，那么嘉凯城的城市客厅就成为了选择。

　　中银国际证券房地产行业分析师田世欣认为，像嘉凯城城市客厅的商业模式较为独特，公司聚焦长三角经济强镇的消费升级需求，区别于传统的城镇基建类投资等模式。

　　兴业证券对于新城控股的模式也持积极肯定的态度，认为新城控股目前常州土地储备占比从2012年的50%下降到目前的26.5%，如果按照土地价值计算，常州市场土地价值占比不到15%，公司项目布局进一步分散，而风险也将分散。