2015年7月北京纯新房及二手住宅市场成交情况分析

　　盛夏7月，与气温同样飙升的还有北京楼市成交量。来自链家地产、中原地产等研究机构统计数据显示，7月全市新建商品住宅成交达1.3万余套，创2013年10月以来新高。此外，7月北京市二手住宅成交21473套，达到限购政策出台以来的最高。

　　在楼市成交反弹的同时，市场供需矛盾也进一步加大。业内专家表示，北京7月纯商品住宅成交超过7000套，而纯新房供应量不足4000套，未来随着供需矛盾的加大，房价上行或将更为明显。

　　成交量

　　纯新房成交超过7000套

　　根据链家市场研究部统计，7月全月新建商品住宅（含保障房、自住房）网签量为13324套，比6月上涨42%。扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交7440套，环比上涨15.9%，同比上涨164.5%，创下2013年10月以来新高。

　　限购以来，北京2011-2015年月度纯商品住宅成交量多数在7000套以下，连市场较热房价涨幅较快的2012年，月均成交仅为7571套。而今年7月的纯商品住宅成交已经达到7440套。新房成交中，高端项目表现抢眼，中原地产数据显示，今年7月北京中高端市场成交升温，单价在每平米6万元以上住宅达到了1004套，这一成交量是2014年以外的最高量。

　　成交量同样大幅上涨的还有二手房市场，根据链家市场研究中心统计，7月北京市二手住宅共成交21473套，环比上升15.6%，同比上升166.4%。7月单月网签量直逼限购政策出台前的2011年1月，达到限购政策出台以来的最高水平。

　　链家市场研究中心李巧玲认为，年内各项楼市利好政策的支持下，对需求起到一定的刺激作用，加上当下房价有回升的迹象，买涨不买跌的心态使需求持续释放，由此刺激新房、二手房市场成交反弹。

　　供应量

　　新增期房供应量有所下滑

　　与成交量大幅攀升形成反差的是，7月份北京新房供应量却出现回落。统计显示，7月份纯商品住宅的供应再次回落，不足4000套，与当月7000余套的成交量形成较大差距。

　　李巧玲认为，2015年以来供应一直处于较低位，尽管5、6月份供应量稍有起色，但是与去年相比，仍属偏低。而7月份纯商品住宅的供应再次回落，不足4000套，与当月7000余套的成交量形成较大差距。需求旺盛而供应相对不足，随着需求的持续入市，或将使供需矛盾更为明显。

　　价格

　　中心城区二手房价格领涨

　　根据链家市场研究部统计，7月份北京纯商品住宅（扣除保障房、自住房）成交均价为27196元/平方米，环比结构性下降9.4%，同比上涨10.5%。从实际来看，新房市场的价格呈现出稳中有升、涨价扩围态势。

　　价格同样上涨的还有二手房市场，7月北京市二手住宅成交均价为35282元/平方米，环比上涨2%，同比去年上涨6.2%。7月各城区成交均价均有一定程度上涨，其中中心城区（东城、西城）成交均价环比上涨3%，外城四区（朝阳、海淀、丰台、石景山）和近郊区（昌平、顺义、通州、大兴）平均上涨幅度分别为1.2%和1%。

　　分析

　　房价上行或将更为明显

　　链家市场研究中心李巧玲认为，近几个月成交量连续创下历史新高主要依赖于上半年各项政策的持续宽松，陆续出台的宽松政策一方面降低了购房者的入市门槛及融资成本，另一方面也提升了购房者对未来市场的预期。未来随着供需矛盾的加大，房价上行或将更为明显。

　　就二手房而言，7月份新增房源挂牌均价为38282元/平米，较上月上涨4.1%。7月成交房源议价空间为2.2%，较上月收窄0.1个百分点，议价难度进一步增大。库存房源中下调报价的房源比例为64.93%，较上月下降2个百分点。业主心理价位上升使得未来房价上升的概率进一步增大。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，全国以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场已经出现了两种完全不同的走势，北京、上海、深圳等城市，都在2014年来再次出现了日光盘，一线城市的住宅用地供应减少，这种情况下，一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。