2015年8月全国最新房贷利率走势调查分析

一线城市广州降幅最大 深圳利率最高

　　图 一线城市首套房平均利率走势

　　从直观上看，四个一线城市中，北京和上海的利率最低，深圳和广州利率略高。从下降趋势上看，四个城市都呈现出明显的阶梯状，在四个降息节点上，降幅更大。相比而言，2014年3季度和2015年2季度下降趋势比较缓，而2014年末到2015年初的过渡期下降趋势较陡。这是因为，历年的交替时期都是市场变化比较大的敏感时期。

　　跟广州深圳相比，近两年，北京与上海的利率一直略低。在房价上，北京上海则更高。这表示，房地产市场上，北京和上海都更活跃。

　　表：一线城市首套房平均利率与基准利率比值变化

　　融360根据数据，计算出城市平均利率与基准利率的比值来比较各城市的利率变化。北京的首套房利率自2014年8月至今，普遍低于基准利率，其与基准利率的比值不断降低，从2014年8月的0.991降至2015年8月的0.901，折扣力度较大；上海的首套房利率变化幅度稍大，从1.014降至0.905；广州的首套房利率也基本保持同样的下降趋势，从1.051降至0.931；降幅最小、利率最高的是深圳，从1.061降至0.988。

　　表：一线城市二套房平均利率与基准利率比值变化

　　北京的二套房利率基本一直在跟随基准利率的变动而变动，比值在2014年11月从1.109微调至1.100后，再没变过。上海的二套利率趋势与北京基本一样，不同的是在2015年7月和8月均有下调，比值降至1.089，略低于北京。广州也在去年11月把二套利率从1.118降到1.107，之后变化不大，维持1.107左右。深圳目前的二套利率高于全国平均值，也是四个一线城市中最高的，达到基准利率的1.113倍。

　　可以看出，一线城市的首套房利率差距明显，但二套利率相差无几。融360分析认为，这主要是由于房地产市场在各城市的活跃程度不同决定的。

　　虽然330房贷新政降低了首付门槛，但二套房贷款利率一直未有松动的迹象。融360分析认为，从历史上看，首套房和二套房是可能出现调整周期不对应的情况的。在放松新房市场的时候，部分二套房的客源可能就会转去新房市场，二套房市场就会淡化。这反过来又导致银行把更多的优惠给予新房市场，没有降低二套房利率的动力。

　　二线城市首套差异大 二套差异小

　　图：二线城市首套房平均利率走势

　　表：首套房平均利率与基准利率比值变化

　　融360调查发现， 二线城市中天津的首套房平均利率最低，与基准利率的比值为0.903，长沙最高，为0.983。二套房利率相差不大，与基准利率比值最低的是重庆，为1.071，最高的是天津，为1.103。

　　8个二线城市首套房利率与基准利率比值的平均值为0.95。在平均值至上的是杭州、成都、武汉、长沙、重庆，之下的是天津、南京、青岛。首套房利率在一年内变动最大的是重庆，从0.964到1.130，变动最小的是杭州，从0.945到0.977。

　　二套房利率与基准利率比值二线城市平均值为1.09。杭州、成都、长沙的比值均为1.093，青岛1.096。二套房利率在一年内变动最大的还是重庆，比值从1.031到1.202，变动最小的是青岛，从1.000到1.100。

　　城市分化加剧 三四线城市利率下行机会更大进入8月，除北京房贷没有变动外，深圳、上海、广州三城二手房房贷均有明显收紧趋势。融360分析认为，在二套房利率已经低于去年同期的情况下，商业银行是在提前把控风险。但这种把控或许并不是持久的。如果首套房降利率对楼市回暖的促进作用比较理想，那么未来二套房利率下行的趋势可能会加快。

　　7月份一线城市房价环比全部上涨且涨幅仍然较高，绝大部分二线城市房价环比上涨但涨幅低于一线城市，大部分三线城市房价环比仍然下降。融360分析，三四线房贷利率的降幅或许会更有城市自主性，可能率先下降；而一二线城市下半年楼市普遍被业内看好，即使出台新的楼市刺激政策，利率下降的陡峭程度也不如三四线。