丁祖昱：三季度楼市不容乐观 需保持警惕

　　9月8日，“2015中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛”在重庆隆重召开。

中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱

　　中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱在会上进行了主题演讲，对近期中国房地产形势进行了分析与展望。虽然今年的政策和市场销售数据都比较向好，但他还是提醒，要对三季度的楼市保持警惕。

　　丁祖昱表示，在刚刚过去的7月和8月，市场和去年相比有明显的上升。另外，在8月份的时候，国家的政策继续对房地产行业利好，包括二套房的政策在继续宽松。在地方政府层面，对需求端也出了很多政策，使得今年以来各个城市的成交有明显的上升。

　　从9月份的情况来看，房地产政策方面估计在供应端和需求端都会促进措施，从而能够使得整个房地产行业有一个健康稳定的增长。

　　从房地产投资增速来看，8月份还在继续下滑中，因此从中央政府层面来看，肯定会通过一些政策来支持房地产行业的回升。

　　从销售来看，虽然8月份成交数据在下滑，但今年的销售数据还是非常好的，销售金额上升16%，随着销售的进一步回升，开发商也有积极的表现，使得行业水平越来越好态。特别是整体来看，销售比去年同期有一个比较大的增长。同时，二线城市出现比较明显的分化情况，和去年同期相比，都出现稳步的上升，有的还上升了近70%以上，特别是县城比较高，今年对开发企业来说日子还是比较好的。

　　从存量来看，存量下降，消化周期大幅下滑。最近2-3年来的存量数据，最近几个月是最低的。

　　从土地使用情况来看，一线城市在8月份不是特别好，供应明显下滑，成交下滑也比较多，在更多二三线城市的成交下滑比较快，除了在去年年末出现了高点，今年整体情况比较差，特别是今年3-4月份以后，后面有所上升，但是成交量的数字不是特别高，开放企业在买地方面还是相对谨慎。

　　从城市来看，一线城市还在继续提升，二线的占比在下滑，成交均价有所上升。今年谁抓住了一线城市，谁市场份额会有比较明显的上升。

　　从消化周期情况来看，一线城市相对单价比较高，一线城市土地不够，特别是深圳特别少，深圳的下滑周期只有半年的时间，去年加起来不到一年，所以一线城市土地非常少缺，二三线城市相对较少，三线城市比较严重，三线城市出现部分城市交量特别大，市场比较好，有的城市非常低，因为一直在改革。

　　从企业的业绩来看，从销售指标来看，今年的情况相比去年差不多，而且金额上大多数企业都有明显的上升，上升12%左右，应该讲当前还是比较好的，期望值都有一些差异，因为市场的期望值不高，大家的心态有一定的变化，只要高于平均数就可以。比如销售金额，优秀的上市企业上升了14%，只要高了14%，你就非常出色了。

　　但是从盈利来看，主要是财报、半年报，看了一下今年下滑的比较多。卖得多但是利润少了，核心利润的数值几乎都在下降，今年的利润和前两年相比也有所下滑。应该讲，行业的利润压力更高。

　　从企业融资角度来讲，今年融资更加方便了，特别是上市企业，包括在香港上市的企业都可以，使今年上市的企业融资得到很好。可能到年末，应该会有二千亿的数量。

　　从企业转型角度来讲，企业在做升级转型的时候，在去年发生了很大转变，城市分化很严重。整个行业在下降，暴利行业变成一个微利行业，转型就是离开这个行业，很多房企陆陆续续宣布退出，包括上市企业。减的都是一些中小型企业，也有综合型企业的房地产企业减掉了。上市房企今年也开始出现了完全离开的情况。

　　丁祖昱表示，就未来而言，三季度楼市不容乐观。他认为，三季度可能相对差的原因，主要还是股市。二季度股市大跌，流动性收缩，到了三季度对买方有一定的负面影响。对于城市来讲，今年一线稳定，二线分化，三四线迎挑战。

　　来源：中房网