负利率时代再次来临 未来房价上涨将放缓

　　2015年的中国经济，实体低迷，GDP增速下降，股市高位跌落，而楼市依然畅旺。

　　8月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正；这也是最近16个月来，首次出现半数城市房价上涨。

　　这背后，是房地产调控6年来最大的宽松政策出台，以及不断的降准降息带来的“负利率”时代再次来临，房地产保值增值功能凸显。

　　但与前四次“负利率”不同的是，当前的楼市并非整体向好，而仅限于一线城市及部分二线城市，绝大部分的三四线依然深陷高库存泥沼，楼价在低迷中徘徊。

　　长期来看，由于房价已处高位，以及人口因素的变化，中国所有城市的房地产资产价格，未来上涨都将放缓。

　　“负利率”与房价共振

　　秋天已至，但中国房地产市场热度不减，利好不断。

　　自去年9.30、今年3.30新政之后，8月31日，住建部、财政部、央行又联合发文，自9月1日起，公积金贷款二套房首付降至两成，至此，已实施近5年的限购政策，在绝大部分城市已经取消，楼市“限贷”也已大幅放松。

　　8月28日，住建部、商务部等六部委也出台新规松绑“限外”，一定程度上取消了外资投资房地产和购房的限制。值得注意的是，这是过去十年来，政府对境外人士在国内购房限制的首次松动。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，当下的政策，已经完全摒弃了对楼市持续多年的“调控”和“抑制”的态度，而是以“稳定”、“支持”、“促进”取代。

　　宏观层面，今年以来，央行三次降息降准，目前1年期存款利率已降至1.75%，而国家统计局公布的最新数据显示，因鲜菜、猪肉价格大幅上涨，8月CPI同比上涨2.0%，居民存款实际负利率出现，我国再次进入负利率时代，中国房地产市场面临2009年以来最宽松的环境。

　　“负利率”，是指一年期存款利率低于全国居民消费价格指数(CPI)增速。华泰证券(14.12,-0.15,-1.05%)的研究报告显示，自上世纪90年代以来，我国经历过4次负利率时期，分别是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。

　　另据国家统计局数据，在上述4次负利率期间，房地产都表现为价格大幅上涨，每次的涨幅在12.8%-60%之间。

　　这次负利率，房价还会大涨吗？新城控股高级副总裁欧阳捷认为，目前A股正面临剧烈调整，房地产作为居民保值性最强的大类资产，有望成为负利率时代抵御通胀的最佳标的。

　　严跃进认为，楼市环境宽松势头不减，一旦普通购房者和专业投资者意识到房产的保值及增值功能，就会积极入市，进而促使市场交易量快速上升。

　　从全国来看，6月中旬以来，在股市下跌的同时，房价整体微涨。8月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比从上月下降0.4%转为上涨1.7%。

　　楼市冰火两重天

　　今年以来楼市的表现特征之一，就是城市之间的分化严重。

　　8月份，根据中国指数研究院数据，前十大城市中，只有一半房价上涨。其中，上海房价同比上涨9.9%，均价为35405元/平方米，北京房价同比上涨3.25%，均价为33784元/平方米，而深圳房价已同比上涨26.38%，均价达38000元/平方米！

　　与此同时，广州、杭州8月份房价同比均跌逾5%，均价分别为17000、16000元/平方米；重庆房价同比跌幅更达8%，均价仅为7000元/平方米。

　　房地产与金融资深评论人黄立冲指出，与以往普涨的市场格局不同，当前楼市虽然回暖，但城市分化依然严重，经济基础较好的一二线城市房价上涨速度较为明显，三四线城市由于供求关系失衡，受益程度相对较低。

　　张大伟指出，从8月份数据看，房价涨幅依然持续，而且逐渐从一线城市开始蔓延到二线城市。从南京等城市看，房价涨幅在加速，过去调整最深的部分城市也开始恢复，比如杭州、宁波等城市开始上涨；此外，7月份同比上涨只有北京、上海、深圳，到8月份，同比上涨已经有9个城市。

　　但是，整体的三四线城市因为库存绝对值过高，即使政策和信贷多重刺激，出现全面回暖的可能性也不大。