2015年8月中国房地产企业经营情况分析

　　中国指数研究院9月22日发布《中国房地产企业监测报告（2015年8月） 》，8月楼市小幅降温，各线城市环比均有所下滑。CREIS中指数据显示，2015年8月监测的主要城市成交面积环比下降4%，超6成城市环比下降，同比去年8月则上涨35.91%。进入2015年，楼市整体表现欠佳，成交持续走低，3月楼市企稳回升，4月楼市成交再上涨，5月利好政策不断，楼市成交继续回升趋势，6月楼市成交继续回暖，但涨幅收窄，7月成交止升回落，本月继续回落趋势。

　　1.1 8月全国市场整体情况

　　1.1.1 市场需求

　　8月楼市小幅降温，各线城市环比均有所下滑。CREIS中指数据显示，2015年8月监测的主要城市成交面积环比下降4%，超6成城市环比下降，同比去年8月则上涨35.91%。进入2015年，楼市整体表现欠佳，成交持续走低，3月楼市企稳回升，4月楼市成交再上涨，5月利好政策不断，楼市成交继续回升趋势，6月楼市成交继续回暖，但涨幅收窄，7月成交止升回落，本月继续回落趋势。

　　1.1.2 供应情况

　　楼市淡季推盘力度放缓，库存总量小幅回落。2015年8月末，中指监测的主要城市库存量环比上月下降1.3%。由于季节性因素影响，近两月楼市推盘量有所放缓，致使本月库存继续保持下行趋势。重点监测的城市中，4城市库存有所上涨，其余城市均出现下降，其中深圳降幅最大为7.11%，惠州次之下降4.84%；库存上涨的城市中，温州涨幅较大，环比上涨4.13%，杭州次之环比上涨1.18%，其余2城市涨幅均未超过1%。

　　1.1.3 政策盘点

　　央行年内再次“双降”，购房成本降至历史新低。中国人民银行决定自8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。存贷款利率及公积金贷款利率全面下调，目前房贷成本已降至历史最低，消费者购房压力将进一步减轻，并刺激潜在购房需求释放。

　　二套房公积金首付再降，公积金政策降至08-09年水平。8月31日，住建部、财政部、央行发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。新政9月1日起执行。此次调整延续“认贷不认房”的公积金贷款标准，在“330”新政基础上，将一套房已结清的二套房首付下调至20%。

　　中央取消外资购房限制，楼市宽松调整再升级。8月19日，中央六部委联合公布《住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，对2006年中央出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整，取消对境外个人在国内购买住房的限制条件。此次限外政策松绑是基于对当前人民币贬值预期、外资流出的经济环境的重大政策调整，又进一步敞开境外资本入市通道，稳定各类住房消费，助力消化地方库存。

　　1.2 8月重点企业整体情况

　　1.2.1 重点企业拿地情况

　　库存压力下拿地态度谨慎，房企土地储备放缓。10家品牌房企8月累计新增土地面积169.2万平方米，环比下降37.68%；规划建筑面积为361.04万平方米，环比下降42.33%。拿地成本160.55亿元，环比下降8.85%。本月碧桂园仍积极拿地，揽地20宗，增加土地储备98.07万平方米；万科8月新增土地储备4宗，总建筑面积达24.11万平方米；金地拿地3宗，土地出让金为14.57亿元；保利、龙湖各拿地2宗，规划建筑面积均超过10万平方米；此外恒大、中海各拿地1宗。除上述7家企业之外，绿城、富力和世茂房地产本月均无新增土地储备。

　　1.2.2 重点企业销售情况

　　代表房企中半数销售额环比回升，业绩表现持续分化。8月政策利好频出提振市场信心，部分龙头房企在8月的销售成绩出现较大幅度增长，跑赢大盘。监测的10家品牌房企中，5家房企销售额有所回升，其中碧桂园涨幅最大，为38.84%，销售面积环比上涨46.67%。保利紧随其后，销售额和销售面积环比分别上涨28.38%和19.03%。而富力销售额环比跌幅则最高，为17.49%，销售面积环比减少3.50%；绿城中国次之，销售额环比下降8.16%，销售面积亦下降3.57%。

　　1.2.3 重点企业融资情况

　　央行“双降”稳定市场预期，融资环境再宽松。在资本市场大幅波动、人民币贬值加快、流动性趋紧的背景下，8月末央行适时降息降准，有助于降低融资成本，缓解地产企业短期面临的融资困局。8月重点监测房企发生融资39笔，累计融资金额合计1050.18亿元，金额较上月下降约2.18%。其中单笔融资不少于20亿元的有21笔，融资单笔最高为150亿元。8月发行公司债为房企融资的主要途径，融资15笔，金额达734亿元。8月24日，保利地产通过发行公司债融资150亿元，成为本月单笔融资之首。