9月一线城市土地交易额与溢价率创新高

　　楼市正在降温，但土地市场初现火爆。

　　9月29日，随着门头沟区永定镇一宗土地以20.3亿元的价格成交，北京9月的土地市场正式宣告收官。今年前三季度，北京经营性用地成交额定格在1064.98亿元。

　　虽然上述指标比去年同期下滑近四成，但从单月来看，三季度北京土地市场升温之势已十分明显。

　　来自中原地产的一组数据显示，截至29日，一线城市9月土地成交额达到588亿元，创年内新高，环比8月涨幅达到180%。纳入其统计的30个二线城市，9月土地成交额同样创下年内最高纪录。

　　土地市场的变化与房屋市场有着正相关性，但前者明显滞后于后者。机构报告指出，随着供地热潮的到来，今年第四季度，一二线城市土地市场还将继续升温。但在市场分化严重的情况下，供应过剩的三四线城市，土地市场和房屋市场恐难有起色。

　　房企迎来“补仓”时机

　　9月29日下午，在经过仅10轮的竞拍后，“北京市门头沟区永定镇MC00-0017-6021、6022地块R2二类居住用地、A33基础教育用地”便以20.3亿元的价格成交，住宅部分的楼面地价超过2.5万元/平方米。

　　尽管该地块的总价和单价都不低，但这宗土地的交易过程，并不能完全反映近期北京土地市场的“盛况”。

　　自今年6月以来，北京土地市场火爆异常。多轮竞价、高溢价现象频繁出现，多宗地块在交易中突破价格上限，转而采用竞争保障房面积的方式来决定得主。由于竞争过于激烈，有两宗土地的住宅部分甚至全部配建为保障房。

　　除北京外，其他三个一线城市同样如此。到今年9月，土地市场交易量攀至新高。

　　中原地产统计数据显示，截至29日，一线城市9月土地成交额达589亿元，创年内新高，比8月全月上涨180%。成交土地的规划建筑面积达到646万平方米，平均溢价率30.3%，均创年内新高。

　　与此同时，在纳入该机构统计的36个二线城市中，9月土地成交额达到1023亿，环比上涨18.9%，也创造了年内最高。

　　这种现象与房屋市场的变化趋势并不相符。上述机构的数据显示，从今年2月以来，4个一线城市的住宅成交量呈不断攀升势头，7月达到峰值后，8月和9月连续出现下滑。该机构统计的二线城市，7月便出现成交量的滑坡。

　　分析人士指出，房屋市场和土地市场有一定的正相关性，但后者的变化趋势往往滞后于前者。就今年的情况而言，在上半年市场向好之时，房企将主要精力用在消化库存上。待到市场平稳之后，才着手拿地补仓。

　　从库存的角度来看，一二线城市的确迎来补仓时机。

　　中金公司的报告指出，当去化周期落至10个月以下时，开发商会进入“补仓”阶段。今年重点城市的去化周期维持在10个月左右，加上开发商对于市场发展的中长期预期并不明确，使得多数开发商在前8个月的投资活动较为保守。

　　该机构续称，进入9月，一些去化周期较短的城市，土地市场已经出现了积极改善信号，“地王”开始增多。

　　从企业的层面看，大型龙头开发商也加快了在重点城市拿地进程。根据中金公司的监测，保利在9月的招拍挂拿地金额已接近200亿，相当于1-8月拿地金额总和的150%以上。

　　“剪刀差”恐继续拉大

　　在多数机构看来，一二线城市的本轮土地热潮还将持续。一方面，房企拿地补仓的动作并未完成，这不仅将使土地市场出现“以点带面”的复苏，新开工、投资等指标也有望在四季度出现一定改善。

　　另一方面，“前松后紧”的供地节奏，也决定了四季度会有一批优质地块入市，这势必引发企业的争抢。

　　按照惯例，地方政府在上半年的推地节奏往往较为缓慢，进入下半年，为完成年度供地任务，集中推地的情况开始出现。推地热潮通常出现在第四季度，不少优质地块集中出让，土地成交规模也达到全年之最。

　　从上半年的情况看，热点城市的供地任务完成情况不尽人意。以北京为例，上半年北京实现住宅用地供应514公顷，仅占全年任务的不足40%。其中，保障房供地任务完成率为50%，商品住宅用地、商业用地等经营性用地的供应缺口显然更大。

　　值得注意的是，这种乐观情绪仅限于一二线城市，在广大三四线城市，房屋市场和土地市场都呈现出另一番景象。

　　中金公司的报告指出，三四线城市的去化周期居高不下。部分人口流出的三四线城市，库存去化周期常年维持在24个月以上，当地市场也对政策放松刺激产生“抗药性”。

　　根据中原地产的统计，今年以来，其监测的10个三线城市住宅成交量没有明显变化，5、6、7三个月的成交量甚至比4月有所下降。10个四线城市的住宅成交也没有起色。

　　与一二线城市的供不应求不同，三四线城市存在明显的供大于求现象。有从业者称之为“剪刀差”，其根源在于过去多年来，三四线城市借规划之名大量供应住宅和商业用地，但因人口聚集度低，需求不足，出现大量的“空城”现象。

　　分析人士指出，“剪刀差”促使房企纷纷向一二线城市回归，这种回归又反过来加剧“剪刀差”幅度。

　　今年以来，北京土地市场出现不少“外来户”身影。其中，旭辉已在北京抢得6宗土地，虽有5宗是合作拿地，但3宗为旭辉操盘。阳光城、碧桂园、龙光等房企虽无斩获，但都意图在首都“分一杯羹”。

　　懋源、K2等本土中小型房企，则在京城土地市场有所斩获。这都预示着，未来一线城市的土地竞争将更加激烈。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，今年楼市的政策导向是去库存，但并不能改变不同城市之间的差别。一二线城市的“地王”仍会频繁出现，预计“金九银十”在这些城市的成交量将维持较高水平，但三四线城市仍然难有起色，库存压力短期内难以缓解。