2015年三季度一线城市豪宅公寓市场研究报告分析

易居房地产研究院日前发布了2015年第三季度《一线城市豪宅公寓市场研究报告》。报告显示，三季度一线城市单价6万元以上豪宅公寓（去除别墅）成交3734套，创下2014年以来的季度新高，环比增加39%，同比增加380%。一线城市成交均价十强项目价格都高于10万元/平方米，上海、北京、深圳分别占据5、4、1席，广州无项目进入成交均价前十名。

2015年三季度，一线城市豪宅公寓有成交记录的项目达145个，相比二季度79个，大增83%。一线城市豪宅公寓TOP50的成交均价排名中，上海、北京、深圳、广州项目成交均价分别为9.9万元/平方米、9.3万元/平方米、9.4万元/平方米、8.9万元/平方米。

业内人士分析认为，2015年三季度，北京、上海、深圳三个一线城市豪宅公寓成交均价比较接近，都是接近8万元/平方米。广州均价为8.6万元/平方米，高于其他三个一线城市，主要原因是广州单价6万元以上豪宅公寓项目较少，样本中仅有5个项目都是当地顶级豪宅公寓，所以均价相对较高。

　　一、三季度豪宅公寓成交量环比增39%

　　2015年三季度，一线城市豪宅公寓成交3734套，再创季度新高，同比增长380%，环比增长39%。前三季度累计成交7429套，同比增长326%。成交量持续快速增长原因较多，主要可归结为：第一，整个楼市复苏的大环境，尤其是近期一线城市新建商品住宅成交均价涨幅较大，二季度环比增长超过4.6%，同比超过20%，大大“刺激”了部分高净值群体；第二是，货币政策极其宽松，流动性仍旧较为充裕；第三，相对有限的投资渠道，股票市场前段时间大跌，未来前景难测，多个产业产能过剩，IPO和定向增发暂缓等一系列因素导致资本投资渠道变窄，进一步增长了对这种抗跌保值效果较好的产品的需求；第四，高端改善需求加快释放，随着收入水平的提高，居民对高品质生活的追求，加上一线城市的限购条件以及高端物业相对更优的保值特点，高收入群体也很乐意换置到居住更舒适、配套更完备的高端居住社区。总的来说，不管出于自主还是保值目的，在当前楼市复苏、投资渠道受限、经济前景难辨的大环境下，豪宅公寓市场的热度还将进一步延续，但退烧是必然的趋势，未来需求将更为温和。

　　图1 一线城市豪宅公寓成交量季度走势

　　数据来源：CRIC、易居研究院

　　二、三季度一线城市豪宅公寓成交量排名

　　2015年三季度，一线城市豪宅公寓有成交记录的项目达145个，相比二季度79个，大增83%，产品的区位及内外部形态更加丰富，用户的选择更加多样。在三季度一线城市豪宅公寓成交量TOP50的排名中，上海、北京、深圳分别为1624套、378套、1272套，无广州项目，上海、深圳两地项目成交占比达88%。广州成交量最高排名在第60位，为天河区珠江新城的汇悦台项目，成交13套，合计4400多平方米。

　　三季度，成交量前十的项目仍然被上海、深圳包揽，合计成交1764套，环比增长44%。相比二季度上海大宁金茂府成交量占比20%的情况，三季度深圳华润城及洪荣源壹方中心两项目成交占比37%，作为两个加推项目，前期蓄客及开盘前后的营销推广做了不少贡献。

　　表1 三季度一线城市豪宅公寓成交量TOP50（按套数）

　　数据来源：CRIC、易居研究院

　　三、三季度深圳豪宅公寓成交面积环比仍然大涨127%

　　2015年三季度，上海豪宅公寓成交1832套，同比增长426%。四个一线城市同比环比都保持较大增幅，深圳仍然保持领先。北京成交531套，同比增长84%。广州成交19套，同比增长58%。深圳成交1352套，同比增长940%，环比增长127%。深圳豪宅公寓成交面积持续大涨的几个特殊原因，一是延续刚需盘的价格大涨，使得一部分人在高位出售旧房换新房，进而有资金进入豪宅公寓市场；第二个因素是供应的相对有限；第三，价格涨得快，导致更多在售和开盘项目符合豪宅公寓标准。

　　三季度豪宅公寓成交结构中，上海成交套数占比49.1%，仍然接近过半；深圳涨幅较大，占比从二季度的22.3%上升到当前的36.2%。

　　四、三季度一线城市豪宅公寓套均面积约178平米

　　2015年三季度，一线城市豪宅公寓套均面积178平方米，同比下降11%，环比下降10%。四个一线城市仅北京同比环比保持较高增长，主要由于三季度同一项目产品面积的增大，如望京·金茂府、泛海国际等，以及相对大户型项目的成交，如霞公府、合生·霄云路8号等项目。当前豪宅公寓仍然延续以下发展趋势：户型面积不需太大，除了关注产品本身的硬件设施外，对小区内外的公共配套考虑也越来越多，科技含量高、生态环境好、教育资源丰富、高智能等等很多都是当前豪宅公寓的标配和卖点。