楼市库存规模三年增长104% 地产业过剩产能待消化

　　库存数据的增加，主因在于过去多年来全国房地产开发投资、土地出让面积、房屋新开工面积等指标保持高速增长，使得市场的新增供应大幅增加。相比之下，市场消化库存的速度慢于供应增加速度。

　　尽管房地产投资增速正在逼近历史低点，但楼市库存规模却在不断攀升。

　　国家统计局10月19日发布数据显示，9月末全国商品房待售面积为66510万平方米，已连续四个月保持上涨。相比2012年同期该指标增长了104%。过去三年间，全国楼市库存已翻倍。

　　房地产投资长期维持高速增长，被认为是导致库存攀升的主要原因。分析人士指出，尽管房地产投资增速已接近历史低点，但库存上涨的惯性仍然存在。

　　在这其中，不同城市间的分化尤其严重。易居克尔瑞发布的数据显示，截至今年9月，4个一线城市的商品住宅去化周期均在10个月以下，而大连、沈阳等二线城市的去化周期则超过20个月。这也将对不同城市的市场走势产生决定影响。

　　值得注意的是，随着供应端的乏力，库存规模已接近触顶。官方和民间的数据都显示，近期重点城市的住宅库存开始下降。困扰中国楼市多年的高库存压力，有望得到缓解。

　　比最低点增长120%

　　过去三年间，中国房地产市场处于库存快速累积阶段。国家统计局数据显示，自2012年4月至2015年9月的42个月间，全国商品房(住宅+商业)待售面积有41个月维持上升，仅在今年5月出现下调。

　　与2012年3月30122万平方米的最低值相比，在过去的3年零10个月里，全国商品房待售面积累计增长了120%。

　　分析人士指出，库存数据的增加，主因在于过去多年来全国房地产开发投资、土地出让面积、房屋新开工面积等指标保持高速增长，使得市场的新增供应大幅增加。相比之下，市场消化库存的速度慢于供应增加速度。

　　统计局数据显示，2010年至2014年间全国房地产开发投资增速分别为33.2%、27.9%、16.2%、19.8%和10.5%，而同期的商品房销售面积增速分别为10.1%、4.9%、1.8%、17.3%和-7.6%。

　　尽管上述两个指标并不具有直接相关性，但这种对比仍可说明一个事实：过去5年间，房地产开发投资维持高速增长，且增长速度明显快于同期的商品房销售速度。直到进入2015年，两者的对比关系才开始反转。

　　这种大规模投资带来的惯性，被认为是楼市库存长期上涨的主因。这也能够解释，为何全国房地产投资增速已经连续20个月出现下滑，但库存仍然维持着惯性上涨的态势。

　　“还有一个现象不可忽视，过去几年土地、人力等成本相对不高，同样的投资规模，产生的房屋可售面积会更大。”一位接近国土资源部的专家向记者表示，在其近期的调研中，发现三四线城市供大于求现象严重，很多待售商品房项目的拿地时间都是在四五年前，甚至更早。

　　他表示，这些城市仍然处于人口净流出状态，因此这部分库存的去化尤其困难，并被视为房地产业真正的“过剩产能”。

　　分化现象明显

　　整体库存增长的大环境，在不同地区、城市之间的实际情况千差万别。

　　根据易居克尔瑞近期发布的数据，截至今年9月，全国29个重点城市商品住宅总库存量为28808万平方米，环比下降1%。该机构认为，今年整体供应处于低位，而成交大大好于去年同期，有效地消耗了库存量。

　　在这其中，以二三线城市为主的14个城市库存出现环比下降，包括4个一线城市在内的15个城市库存仍在增长。

　　从去化周期来看，4个一线城市的去化周期均小于10个月，平均周期为8.1个月。25个二三线城市的平均去化周期为11.7个月。其中，南京、合肥、苏州、武汉等城市的去化周期在8个月以内；海口、无锡则在18个月以上；大连、沈阳的去化周期甚至达到23个月和26个月。

　　上述专家认为，地方财政吃紧是造成如今二三线城市库存高企的主因。在广大二三线城市和中西部城市，由于经济发展水平不高，地方政府更倾向于集中大规模供地。“一些西部城市，前几年供地规模动辄达到上千亩，现在出现‘空城’就不奇怪。”他说。