上周（10.19-10.25）上海房地产市场运行情况分析

　　据上海链家市场研究部监控数据显示：上周（2015年10月19日—10月25日）全市商品住宅供应量为25.48万平方米，环比下滑59.59%；成交量为40.57万平方米，环比上涨20.12%；成交均价为36911元/平方米，环比上涨14.97%。

　　豪宅项目集中签约 成交均价记录再被刷新

　　上周商品住宅市场交易活跃，继续前周量价齐升的格局，并纷纷创下新高。成交量方面，再度突破40万方，创下自7月第二周以来近3个半月的周度新高纪录。成交价格方面，由于成交项目分化严重，个别豪宅项目集中交易，对价格拉动极为明显，导致上周成交均价再度刷新纪录，创下近年来新高。从成交情况来看，上周成交较为集中的区域分别是松江、嘉定和青浦，成交量均达400套以上。但从单个项目表现来看，上周个别豪宅项目脱颖而出。从上周成交量排名前十的项目表现来看，成交均价超过3万元/平方米的项目虽然只有3个，但其成交均价都在4.5万元/平方米以上，其中瑞虹新城怡庭和尚海湾豪庭成交均价分别为6.9万元/平方米和7.5万元/平方米，且均位列成交量与成交金额榜单的前二名。在瑞虹新城怡庭与尚海湾豪庭这两个豪宅项目的集中签约影响下，上周商品住宅成交均价再度创下新高。

　　供应量冲高回落 南汇新增入市量占比突出

　　在前周的超高供应量前提下，上周商品住宅新增供应量出现明显回落，为9月以来周度供应新低，同时扭转了连续3供大于求的状况。上周共有9个商品住宅项目入市，主要以公寓为主，仅1个别墅项目。其中供应量最大的区域为南汇，共有3个项目入市，累计新增供应量达到8万方以上，占比整体供应量的3成以上。上周供应量最大的项目是位于南汇周康板块的世茂云图，该项目为世茂集团精心打造的新一代精装住宅项目，突出人性化设计。项目于10与24日取得预售证，新推预售量为414套，共计4.13万方，网上房地产报价40800-48000元/平方米，主力户型为85平、110平和120平的精装3房，140平精装4房，预计10月底或11月初开盘。

　　高端市场：受瑞虹新城怡庭及尚海湾豪庭影响 交易量大幅攀升

　　据上海链家市场研究部监控数据显示：上周全市单价5万元/平方米以上的高端商品住宅共成交593套，较前周继续上涨，增加了251套。

　　上周高端市场交易量再度爆发，达到近600套的高位水平。从成交表现来看，上周主要受到徐汇、虹口及浦东区域项目集中成交影响，成交量涨幅较为明显，这3个区域累计成交量共达411套，占比整体成交量的近7成。从单个项目来看，虹口四川北路板块的瑞虹新城怡庭以及徐汇龙华板块的尚海湾豪庭成交表现优异，并于上周集中签约，分别成交了195套和91套，带动了高端市场交易量的大幅上扬。此外，位于长宁西郊板块的西郊青溪花园上周也成交了3套面积均在400平以上的房源，单套总价均达6000万元以上，成交均价为16.74万元/平方米，为上周成交均价最高的项目。

　　观点

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟表示：在前周供应量爆发及部分高端项目开盘的前提下，上周新房市场量价反弹明显，再度创下新高。而前周瑞虹新城怡庭的开盘热销在上周网签数据上得以集中体现，也是带动新房市场量价齐升的主力楼盘。截至目前，上海10月新房市场成交量已逾百万方，“银十”成色已显露无疑，在成交量上有望与“金九”相当，而在成交价格上或将超越“金九”，接近6、7份的成交价高点。而24日央行再度“双降”，虽然说在今年的多轮降息降准轰炸下，实际效果可能有限，但至少在买卖双方的心理预期上会起到一定作用，依然能为楼市注入些许活力。