楼市分化冷暖不均 一二线城市火热三四线进一步萧条

　　记者近期在多地采访了解到，在政策利好推动下，全国楼市整体呈现企稳之势。不同城市出现明显分化，信贷、人口和投资的“虹吸效应”在城市间房地产市场进一步显现。专家认为，房地产行业仍为国民经济支柱行业，在当前房地产市场总体弱复苏的局面下，应辨证施治，通过综合举措推动房地产行业健康发展。

　　城市间分化加剧“冷暖不均”

　　为应对去年下半年房地产市场“量价齐跌”的局面，相关部门先后推出“930”新政和“330”新政。在一系列政策利好的助推下，全国楼市整体呈现企稳之势。1-10月，全国商品房销售额同比增长14.9%，销售面积同比增长7.2%。

　　记者在一些地方采访了解到，楼市整体企稳回暖的同时，不同城市间分化加剧，其中需求旺盛的一线城市房价再度飞涨，大量三四线城市房价尽管环比有所上升，但同比仍为下降。

　　首先，一线城市楼市明显转暖。记者近期在北京和上海调研发现，去年至今，京沪部分地段的楼盘上涨幅度超过3成。

　　北京一家大型房企的销售人员告诉记者，由于房源紧张，国庆期间五六个客户抢一套房的情况时常发生。部分开发商为了“捂盘”，开始采取以楼为单位开盘甚至以单元为单位开盘。刚刚在孙河刷新区域“地王”纪录的首开销售人员告诉记者，由于此前在此区域开发的“首开琅樾”大部分期房售罄，未来都将“一栋楼一栋楼”地开盘去卖。而在朝阳区临近望京的一个现房项目，新开盘的一栋楼只卖两个单元。

　　在上海，由于成交持续火爆，许多开发商明确表示“拒绝让利”。浙江一家大型房企代表表示，“9月份以来我们的房源销售十分紧俏，大家对新推项目的售价很有信心，所以不会让利。”

　　二手房市场同样预期回暖。在北京、上海的住宅较为密集板块，每条街几乎都会增加2-3家门店。链家在上海仅用了半年时间，门店就从200余家迅速扩张至800余家。

　　而三四线楼市则是“惨淡经营”。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，9月全国100个城市住宅价格中，76个城市同比仍在下跌。国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市，大部分三线城市房价仍在下降。

　　以安徽芜湖为例，记者走访发现，芜湖的多数楼盘均大力促销，如中建地产旗下的“中建500米”项目推出“存5000元抵2万元”活动。位于芜湖汽车南站附近的“新亚特花园”、市中心的“锦天天和苑”的售楼中心等均门可罗雀。在芜湖的熙龙湾小区，销售人员告诉记者，前几年最高卖到过6000多元，今年以来房价也已经下跌了500多元，现在的平均价格不到4500元。与此同时，芜湖市中心区域的房产中介更是所剩无几，有的店面甚至仅剩招牌。

　　城市间“虹吸现象”显现

　　记者在多地采访发现，在当前房地产市场总体弱复苏的局面下，城市间房地产市场已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”。大量房地产企业重新布局开发战略，加速各类开发性资金向一二线城市集聚，三四线城市房地产市场进一步萧条。

　　贷款资源高度集中于重点城市。今年1-6月，个人购房贷款增加1.12万亿元，同比多增1767亿元，为有记录以来半年度个人房贷首破万亿元。在楼市火爆的上海，2015年上半年上海全市个人住房贷款增加462.4亿元，同比多增84.8亿元；而来自东北、中西部省份的金融运行数据均显示，个人中长期贷款增长较为缓慢。

　　购房人口持续导入重点城市。易居中国执行总裁丁祖昱认为，目前大量三线城市人口处于流出状态，如东三省每年净流出的人口约200万人；而一线城市平均每年人口导入68万，二线城市平均每年导入22万。“一线城市拥有发达的产业，可以吸引大量外来人口，从而形成持续强劲的住房需求；二线城市的房地产市场发展则根据供求情况明显分化；三四线城市整体房地产市场普遍较为暗淡，排名靠后的城市多为人口流出现象显著的城市。”上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰认为，东三省、湖北、四川、重庆等省份人口流失严重，很多中西部地区的常住人口出现负增长，这无疑会加剧部分地区的房屋过剩情况。