31省楼市销售低于新建面积：新老库存滚雪球

　　近日，“去库存”成为讨论我国经济形势的关键高频词之一，高层多次发声提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。据了解，前10月全国商品房施工面积707805万平方米，本年新开工面积127085.85万平方米，商品房销售面积94898万平方米，竣工面积也低于新开工面积近一倍之多，在原本就库存压顶的情况下，31省区的销售面积全部低于新开工项目面积，或致使新老库存“雪球”还要越滚越大。

　　房地产开发投资、施工面积、销售增速均小幅回落

　　1-10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。房地产开发投资增速还在逐步放缓中。

　　1-10月份，全国房屋施工面积707805万平方米，同比增长2.3%，增速比1-9月份回落0.7个百分点。其中，住宅施工面积492633万平方米，增长0.2%。房屋新开工面积127086万平方米，下降13.9%，降幅扩大1.3个百分点。其中，住宅新开工面积87753万平方米，下降14.7%。房屋竣工面积61201万平方米，下降4.2%，降幅收窄5.6个百分点。其中，住宅竣工面积45235万平方米，下降7.2%。

　　销售方面，前10月份，全国商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1-9月份回落0.3个百分点；销售额64790亿元，增长14.9%，增速回落0.4个百分点。

　　31省商品房销售面积全部小于本年新开工面积

　　就目前形式来看，房地产行业正面临三大困局——库存高、区域市场分化严重以及开发建设指标跌入冰点。其中，库存压力之大撼动中央，在从今年3月全国两会后，中央高层很少提及房地产，但近日，中央高层非常罕见地在两天内先后3次提到了房地产。据媒体报道，截止今年10月，全国地产开发投资增速出现了20连跌，跌幅近九成。而库存面积已增至68632万平米，任志强认为这种势头还在继续，有可能会超过7亿平方米。

　　截至10月底，我国今年房屋新开工面积127086万平方米，销售面积为94898万平方米，还存在有32188万平方米的库存量。中国经济网记者经过统计等获悉，，31省区的商品房销售面积，也全部低于本年新开工的面积。而销售面积远低于新开工面积，意味着库存还在持续增加。

　　在中国经济网制作的前10月31省区房地产形势图中可以看到，东部地区本年新开工面积与售出面积的差值为12412.85万平方米；西部地区的差值为10344.29；中部地区的差值为9430.59万平方米。相较之间，中部地区的库存增速情况略好。

　　31省区中，本年新开工面积与售出面积的差值最大的前三位分别为山东、河南、四川，三地差值面积均超过了2000万平方米，其中山东差值为2806.05万平方米；河南差值为2609.78万平方米；四川的差值为2321.36万平方米。

　　另外，在31省区中，商品房屋施工面积最多的为江苏省，有56540.47万平方米，第二为广东省55461.12万平方米，第三位山东省有55311.25万平方米。

　　现状：老的库存去不了新的库存还在增加

　　前文提到，销售面积远低于新开工面积，意味着老的库存去不了，新的库存还在增加。如果新开工面积能减少下来，竣工面积增加上去，新开工面积与竣工面积相等，这样竣工率可以逐步回升到20%以上，可以让库存的施工面积不再增加。然而目前全国本年新开工面127085.85万平方米，竣工面积为61200.64万平方米，竣工仅为新建的50%。

　　至于目前房地产市场上究竟有多少库存量，争议还是较大的。因为如何理解库存并测算库存，是评判未来市场和政策走势的第一步。面对房地产库存多少的追问，各方却有不同的版本。　中国经济网昨日报道，财经专栏作家李宇嘉指出，待售库存的实际规模，应该在国家统计局公布的6.8亿平方米的基础上，再加上已批准预售但尚未销售的7亿平米，即13.8亿平方米。在此基础上，加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存，目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米。“即便按照2013年历史最高销售记录（13亿平方米），全部库存也要10年以上才能消化完毕，这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现”，李宇嘉称。

　　中国经济网记者发现，根据国家统计局公布的数据显示，截止到今年10月底全国房屋施工面积已经达到71亿平方米，比去年同期的69亿平方米增加了近2亿平方米。有媒体报道，预计今年年底或将达近75亿平方米，即便按照历史最高峰的2013年的销售面积，至少需要五年时间才能全部销售出去。

　　不过专家也表示，“高库存”是楼市运行的重要特征，也不完全是坏事，不能高估“高库存”的负面影响。“按照国际惯例，一个城市必须有一定的库存，一般有10%的富裕量。如果一个城市没有6-8个月的库存，民众想买房子的时候发现没了，很容易造成恐慌”，任志强说。