楼市“套中人”：深圳1商品房8个月涨幅超200万

CFP图

　　“真应该买套大的！”

　　赵女士，在深圳一家金融企业工作，3月份买了一套140平方米的商品房，8个月过去，涨幅超200万元，接受记者采访时，“兴奋中透着遗憾。”

　　“感谢王石主席，感谢万科，感谢坚定支持我们的客户、股东和合作伙伴，共同的价值观让我们始终在一起。生命是一场永不停歇的马拉松，面对新起点、新征程，期待着与大家砥砺奋进，同舟共济，奔向万亿大万科！”12月10日上午，万科地产总裁郁亮发感慨。正值万科股权纷争之时，此番表态，用心良苦。

　　“在中央定调去库存后，住建部召集地方房管部门相关负责人进行培训，研究去库存方案。据悉，政策指导方向将在原来支持城市居民的基础上，增加对农民与农民工购房的支持力度。”

　　12月10日，据相关媒体报道，住建部门推“政策包”促农民购房。

　　政府部门在控制房地产风险与促进经济增长间寻找着平衡；房地产企业在股东权利与市场发展间探索生存之道；普通百姓在投资需求和住房需求间找平衡点。在产值超万亿的房地产行业面前，大家都是“套中人”。

　　一线城市：供不应求

　　无论是成交量还是价格，深圳涨幅远超其他一线城市，豪宅项目应接不暇；上海房地产市场前11个月成交量已超过2013年全年成交量；截至目前北京拥有销售单价超过10万元/平方米房源的项目达到了25个，而到了明年，这类规模豪宅的数量可能翻番

　　2015年，深圳成为“中国好房价”的代表。从2014年“9·30”新政后，深圳房价连涨，今年“3·30”新政出台后，深圳领涨全国。

　　无论是成交量还是价格，深圳涨幅远超其他一线城市，豪宅项目应接不暇。中洲地产旗下深圳中洲中央公寓E-CLASS在5月时获批预售证，其中一套单位价格高达37.6万元/平方米，成为近年深圳最贵房。在深圳市规划和国土资源委员会约谈后，该房源备案价调整为17.6万元/平方米。

　　易居研究院副院长丁祖昱认为，深圳楼市涨价的深层逻辑在于“供不应求”。

　　与北上广相比，深圳“地少人多”，土地面积只有不足2000平方公里，相当于1/3个上海，1/4个广州，1/8个北京；而截至2014年，深圳常住人口却有1000多万，同期北京、上海、广州常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人，仅为深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。

　　深圳官方数据显示，到2020年建设用地上限是976平方公里，但现在已使用了940平方公里。今年，深圳计划供应建设用地1600公顷，住宅用地仅85公顷，占比5.3%。在深圳今年销售的102个新楼盘中，有55个为城市更新项目，占比高达58%，然而城市旧改往往拆迁难度大、改造周期长，后续的市场供应很难跟上。

　　2015年，上海房地产市场也很不错，前11个月成交量已超过2013年全年成交量，为近8年来年度成交量最高水平。数据显示，11月，上海商品住宅市场成交水平保持高位盘整态势，成交面积达149.5万平方米，同比大涨44%；全市住宅均价上扬达34730元/平米，环比上扬5个百分点，同比上扬幅度达25%，刷新历史新高。

　　值得一提的是，11月新获得预售证项目为26个，较10月大幅减少35个，预售面积合计也较去年同期下挫28个百分点。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，供应量的减少是11月上海楼市火爆的主要原因之一。截至11月底，上海商品住宅可售余量为1154.45万平方米，环比下滑8%，同比下滑10%。

　　与深圳和上海的供不应求不同，北京楼市呈现出不同的“气质”。北京市住建委统计数据，11月北京新建商品住宅成交8931套，同比锐减27.27%，11月北京二手房共成交17043套，同比大增52.44%，二手房成交量是新房的1.9倍。新房成交萎缩，二手房市场火热，业界认为北京楼市正进入“存量房时代”。

　　北京万科总经理刘肖认为，北京楼市会呈现出首套房二手房化、首次改善新房化、高端滞销化，“过去住宅市场主要由房地产开发企业和购房群体的双方博弈，正演化为房地产开发企业、二手房业主、购房群体的三方博弈，住宅供求关系调整将更加复杂。”

　　北京楼市的另一大特点：楼面价超过房价已成常态。亚豪机构副总经理任启鑫分析，北京可供开发土地绝对数量不断减少，目前土地整理中面临难度大、位置远等问题，住宅用地集中供应的机会将愈加减少，于是北京土地价格开始大幅度上涨，土地价格的上涨也正在影响楼市，预计受土地价格快速上升的影响，北京房价恐怕还将迎来新一轮上涨。

　　据不完全统计，截至目前北京拥有销售单价超过10万元/平方米房源的项目达到了25个，而到了明年，这类规模豪宅的数量可能翻番。业界形容今年北京楼市为“豪宅元年”。