2015年前11月中国房地产行业运行情况具体分析

　　1、销售增速再度回升，全年销售金额有望创历史新高

　　前11月，商品房销售面积10.9亿平方米，同比增长7.4%，增速比前10月提高了0.2个百分点；销售额7.45万亿元，同比增长15.6%，增速提高0.7个百分点。11月份当月，全国商品房销售面积14355万平方米，同比增长8.6%，增速比10月份提高3.1个百分点；销售额9732亿元，增长20.2%，增速提高7.8个百分点。

　　本月市场成交增速的回升，我们认为主要是基于三方面因素的稳定，其一，行业政策面和资金面的稳定趋宽，11月接连有公积金管理办法大修、上海公积金ABS试点等重点政策出台，而中央在11月连续喊话房地产行业去库存，更是给市场吃下了一颗定心丸。其二，重点城市销售持续向好，作为楼市销售增速的“加速器”，重点城市房地产市场表现意义重大，前11月，重点城市销售增速达到10.9%，高于全国增速3.5个百分点。其三，年末营销期如期而至，在年底企业冲击业绩、回笼资金的关键时期，业绩承压房企进一步加强了营销力度，促进行业销售加速上行。

　　此外值得注意的是，今年前11月商品房销售金额已超过2013年同期，与之相比增长了6.5%，而销售面积也只比2013年同期低了1%左右。按目前趋势来看，2015年商品房销售金额有望刷新历史纪录，销售面积也有希望冲击新高。

　　2、开发投资再创新低，施工设备购置同比下跌破7%

　　据国家统计局披露数据，今年前11月，全国房地产开发投资8.77万亿元，同比名义增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点，不出意料再创新低。单月房地产开发投资同比回落5.11%，跌幅扩大2.57个百分点，连续四个月负增长。

　　房地产开发投资下滑的原因来自多方面，从市场供求角度来看，供应端是招拍挂土地紧缩，自今年3月份定调土地“有供有限”以来，土地购置面积持续下滑，前11月房地产土地购置面积同比下滑33%，购置金额同比回落26%；需求端是房企投资谨慎，目前企业还是更青睐去化情况更好的一二线城市，对于在三四线城市开发投资还是持以相对谨慎的态度，譬如目前不少三四线大盘已经进入了“以销售定开工”的保守开发模式，而当下土地市场的火热，其实也仅仅集中在京沪等少部分一二线城市，只能视作被高度聚焦的少部分特例而已。

　　从细分指标来看更为直观：首先是及时性最强的指标持续下滑，工地采购设备量应是最能反映开工热度的指标，如2013年房地产设备工器具购置投资同比增长22.6%，2014年同比增长4.6%，均与市场大势较为契合，而今年以来这一指标持续保持负增长，据国家统计局最新披露数据，同比跌幅已经超过7%。其次是土地投资持续回落，土地购置费(不同于成交价款)同比增速已由年初的33%下滑至6.4%，2014年以来的土地购置规模回落效应开始渐渐显现，预计增速未来还会进一步下探。最后是住宅投资持续低迷，作为房地产投资的最主要组成部分，前11月住宅开发投资增速仅为0.7%，较平均增速低了0.6个百分点。

　　结合以上分析来看，目前房地产开发投资的增速颓势似乎已难回头，但在稳增长的压力下，作为经济增长的支柱产业，房地产开发投资的增长仍不容有失。不过目前来看，加强“购地+开发”的传统投资模式已不可行，因为这既不符合现在中央的去库存方针，也难以得到房企认同。因此，房地产开发投资若想为GDP“保7”多出一份力，可能更多的还是要靠新概念地产，即旅游、养老、科技住宅等模式带来新的有质量的增长。

　　3、新开工跌幅再度扩大，但新开工总量仍高于目前销售规模

　　1-11月，房屋新开工面积14亿平方米，同比下滑14.7%，降幅较前10月扩大0.8个百分点。11月单月新开工面积同比跌幅收窄3.59个百分点，较去年同期回落20.89%。

　　在现行的预售证制度中，新开工面积实际上是与市场新增供应量高度相关的，因此新开工面积的持续回落，实际上也代表着行业新增供应规模的下滑，说明了目前企业对新增供应的谨慎。但从CRIC监测数据来看，目前不仅仅是供大于求的三四线城市供应下滑，甚至在成交情况较好的一二线城市也并不鲜见。譬如今年市场成交表现优异的北京、杭州、苏州、南京等市供应量均同比下滑，究其原因还是优质土地供应不足，开发商“无房可推”所致。因此，在三四线城市企业关注度不足，一二线土地供应有限的情况下，我们认为新开工规模的持续回落短期内还是难见好转。但是从市场供求角度来看，对比成交量数据，前11月新开工为成交量的1.29倍，仍处于供大于求的范围，目前仍不至于影响到销售。