2015年深圳房地产市场综合走势分析

　　2015年对深圳楼市来说，“繁荣”二字来形容再恰当不过!

　　与全国房地产市场的颓势不同，深圳市场今年的房价涨幅显然更“另类”，即便相比其他几个一线城市也同样，成交表现一枝独秀。

　　全年来看，政策共振的效应最为重要，资金面的改善更是重中之重。这一特殊的变量拉动了2015年的市场，使深圳对于政策敏感程度在深圳市场体现的淋漓尽致;其次，自贸区对于深圳市场的拉动作用明显;再次，作为传统的游资渠道，深圳市场的投资需求明显上升;最后，持续涌入的人口仍然是深圳市场的一大优势。

　　“930新政”及“330新政”对深圳成交造成了显著影响，从2014年11月开始到2015年10月，中国人民银行实行了自2008及2011年来的第三次货币宽松政策。在此期间，央行四次下调存款准备金率，六次下调基准利率。宽松的货币政策为深圳市场带来了大量的新增资金，不断上涨的股市和楼市又加速了货币创生，财富效应被市场放大。然而也必须看到，包括降准降息在内的各项政策等对于楼市成交量价的边际刺激作用在股灾及汇率风险的影响下呈现出明显递减的趋势。

　　从六大城市的中原领先指数来看，深圳的价格涨幅领先了全国市场。在股灾之后，虽然其他一线城市的涨幅渐趋平缓，深圳的二手房价却仍一马当先。

　　无论是从宏观环境，经济数据，全国楼市的发展趋势以及深圳楼市的状态来讲，明年的深圳市场将很难复制今年的火爆行情。中央经济工作会议提及要“取消过时的限制性措施”，政策面仍将保持宽松，但是在深圳这种刚刚经历过暴涨的城市，取消限购仍为时尚早;从全国及整体经济的角度来看，明年的房地产市场前景，仍承受着股灾动荡，汇率风险，行业去库存及实体经济去产能的负面压制。在各种复杂因素，尤其是资金面的交织影响下，再加上今年的高基数压制，对于明年楼市我们仍持谨慎乐观的态度，相比2015年的波澜壮阔，预计2016年成交量特别是二手会承受下行的压力，价格上涨趋势在下半年楼盘供应较多的情况下或将面临压力。

　　土地市场

　　受新房库存压力高企及限制土地供应等不利因素影响，土地市场成交持续低迷，开发商回归一线城市势头不减，土地竞争极其激烈，地价不断攀升。2015年，在新房库存仍在攀升的大背景下，土地市场供需双方表现相对谨慎，而下半年优质地块供应增加的影响下，出让金和地价的表现明显好于上半年市场。

　　新房市场

　　2015年的开局延续了上一年翘尾的大好局面，随后在330政策和宽松货币政策的影响下，市场全面火爆，6月底的股灾是市场的转折点，市场进入调整阶段，随后又在全面二孩政策，去库存呼声加强等利好因素的影响下，明显回升，深圳楼市在买房——涨价——买房的循环中疯狂度过了2015。纵观全年，市场乐观趋好，成交供应创历史新高，价格在6月超过3万/㎡后，11月大幅度突破4万/㎡，涨幅惊人，与2014年前三季度的低迷形成了明显对比。其中南山和龙华呈井喷式爆发，是全市的热点。

　　豪宅市场

　　2015年豪宅市场在年初经历了短暂的休整期之后，由于“330新政”的刺激，二季度迅速升温，进入下半年，受股市联动影响，市场局面较上半年稍显冷淡，“金九银十”接连失约，临近年末，政策的托市以及优惠幅度的加大，豪宅再度发力，年末市场暖冬再现。

　　二手市场

　　2015年楼市利好不断，“330新政”以后，深圳楼市第二季度如沐春风，市场异常火爆，房价涨势迅猛。然而到了6月底，股市大跌，人民币贬值及资本外流日益严重，市场明显转向观望态度，二手房价步入高位盘整阶段。直至年底新盘扎推入市，且定价趋于合理，市场信心才逐渐回温。在当前实体经济的影响下，预计明年深圳二手成交放缓，价格涨幅收窄。

　　商务公寓

　　2015年商务公寓上下半年的走势分化明显，上半年在政策共振的刺激下，二季度与住宅市场一起走出火爆行情。下半年的商务公寓市场走势较为疲弱，呈现出成交套数及面积迅速下降的特点。虽然在年末出现了一定程度的反弹，但是幅度较弱。从区域来看，受益于自贸区概念的宝安及南山显著跑赢2014年的成交占比，其他区域则均略有下降。

　　商业市场

　　商业市场供需失衡的情况非常明显，2015年的一手商业批售达到了2009年来的新高，但当年的成交面积却仅能消化供应的一小部分。此外，购物中心市场也迎来了井喷，总计有93万㎡的项目开业，且未来两年内还会有近363万㎡的项目等待入市。就二手商业而言全年在股灾的影响下，呈现出前高后低的成交情况。

　　写字楼

　　在基本面和宽松货币政策共同作用下，深圳写字楼市场一语打破沉默，呈现供需两旺的特征。2015年全市一手办公楼总成交面积约为52万㎡，同比上涨了70%，今年供应新增最多的为受益于自贸区概念的宝安及南山，成交则主要集中在福田，宝安和龙岗。二手写字楼发展呈现回暖趋势，全市二手办公成交升温的情况下，金融行业占比在金融风险的影响下延续了第三季度来的弱势。