深圳楼市连续11个月跌破供求警戒线 房价难显著下调

　　虽然2016年股市不再可能有类似于2014年至2015年那样的财富效应，深圳楼价客观上有回调的诉求，不过，由于货币政策宽松不变，资产配置荒依旧，房贷利率降至历史最低，可谓配置房产的好时机。深圳楼市量价平稳或略有回调应是大概率事件。

　　尽管经济在“寻底”、内需疲软，但我国楼市2015年重归火爆，重点城市地王频出、楼市量价显著上涨。作为楼市“优等生”和“风向标”的深圳，其楼市之火爆不仅超过了过去任何一年，也远远超过了其他重点城市。据国家统计局的数据，截至2015年11月，深圳房价连续12个月领涨全国，同比上涨44.6%，这一涨幅将其他城市远远甩在了后面。

　　房价高歌猛进，但购买力没有被甩开。截至去年12月底，深圳新房和二手住房成交面积同比分别增长65%和161.6%，不仅冠绝一线城市，也有望刷新本世纪以来深圳的成交新高，新房甚至超过2009年“扩大内需”时的规模。即便11月后是“金九银十”后的淡季，二手房成交量此前已连续三个月下滑，10月成交不足7月高峰期一半，预示需求透支后进入回调期。但11、12月淡季不淡，两月新房成交面积环比逆势增长7.7%和24.4%、二手房成交增长16.2%和32.9%。11月还创造单体最大项目被万人疯抢和6小时“日光”的历史纪录。

　　2016年，深圳楼市还将延续2015年的“高亢”走势吗?专家和机构的预测判若水火。“看多”的不在少数，甚至有人认为深圳房价将赶超香港。原因有两条:一是基本面，比如人均GDP、人均可支配收入、人均存款、第三产业增长、适龄购房人群占比、创业主体占比、非主板上市企业总数等多个指标，深圳位居“全国第一”，但住房自有率仅30%、90平方米以下存量商品住房占比近60%，意味着无论首次购房，还是改善型购房，未来的需求潜力和支付能力都很大;第二是供求关系。数据显示，2009年至2015年，深圳“招拍挂”出让的住宅用地占比一直在下降，7年平均占比仅9.1%，2015年前10个月仅1.3%。近年来，深圳90%的新房依赖城市更新供应。易于推进的更新项目所剩无几，剩下的都是谈判周期长的“难啃骨头”。因此，房价在中长期内上涨预期很强。数据显示，截至去年12月30日，深圳商品住房可售面积411万平方米、38420套，可售商品住房仅够7个月消化，已连续11个月跌破供求警戒线。若后续推盘不足，可能会出现“无房可卖”的局面。

　　但同时“看空”的理由也很充足。近日有媒体列出2016年楼市降价压力最大的20个城市，深圳赫然在列;也有业内人士认为，深圳房价收入比高居全国榜首，很多人才和企业搬离深圳，高房价不可持续。

　　笔者认为，“看空”或“看多”前，要分析2015年深圳房价暴涨的原因。楼市基本面，如供求关系、人口年轻、货币政策宽松等，过去几年也一直存在。通过楼盘调研和购买行为分析，笔者判断，股市财富效应、资产配置荒、创业创新企业集中，叠加货币宽松、投融资便利，造成短期内购买力、购买需求迅速提升，才是本轮深圳房价暴涨的元凶。目前，深圳开户股东账户超过1200万，而2014年深圳常住人口仅1077万人，人均股票账户全国第一，也是此轮牛市全国新开户最多的城市，极大地享受了股市的财富效应，而房价去年上半年暴涨与股市大牛在时间上也匹配。

　　借助积淀的产业基础和互联网迅速发展契机，深圳从山寨之都转向创业之都。狭小的空间集聚了2000万人口、1000多个产业园区、185.8万户商事主体。大众创业和万众创新的激励，加上多层次资本市场支持，深圳迅速成为互联网之都、创业之都。2014年，深圳新增中小企业19.6万家，上市备案企业940家，中小板和创业板上市企业数连续8年居国内大中城市首位，迅速出现了一批富裕群体，他们是购房的主力。

　　同时，“三期叠加”背景下，新经济在体量上、动力上无法填补经济下滑空白。经济增速“下台阶”叠加转型困境，部分企业选择退出实体经济。同时，购房成本降至历史最低，货币政策极其宽松，京沪穗深的房子是既能防止贬值风险，又能获得平均收益的最佳投资品。加上去年下半年股市波动、债市去虚热、刚性兑付打破，资产显现配置荒，这些城市的楼盘就进入了高净值人群大类资产配置组合。由于深圳楼市体量较小，高净值人群购房显著抬升了房价，并改变了市场预期。由此，深圳房价在整体需求攀升的推动下不断上扬。

　　据此，笔者认为2016年股市不再可能出现类似于2014年至2015年那样的财富效应，高净值人群购房热情不会像2015年那样高涨;改善型需求前期释放较多，加上房价“上台阶”，新增需求释放被制约;2014年深圳人社局发布的月工资平均数仅4360元，意味着目前的房价将绝大部分刚需甩出去了，有效需求空间收窄。因此，深圳房价客观上有回调的诉求，这与2007年股市财富效应推动深圳房价上涨后的回调是一个道理。

　　不过，由于货币政策宽松不变，资产配置荒依旧，房贷利率降至历史最低，可谓配置房产的好时机。深圳这样人口和产业集聚能力继续提升的特大城市，刚需和投资需求等购买力后劲很足，而且年底连续诞生地王，给市场对未来房价上涨预留更多想象空间，房价自也难以显著下调。总之，货币宽松和自身调整诉求是作用深圳楼市2016年上下的两股力量，量价平稳或略有回调应是大概率事件。

　　（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉）