东莞楼市疯卖后 临深片区有空城之忧

　　2015年的东莞楼市是疯狂的。全年成交超千亿，而全市GDP也就6000多亿元。不管是房地产业内专家、东莞中原策略研究中心总监车德锐，还是学院派的中山大学财政税务系主任林江教授，都认为东莞的楼市发了“烧”。这与莞深一体化的天时地利人和有关，同时也有本土内需乏力等利空如达摩克里斯之剑悬挂当头。

　　“临深片区收楼的时候出现七八成空置的空城怎么办？”车德锐提出的问题，也是林江所担心的。这样局面下谁做接盘侠最好？东莞楼市平稳“退烧”又有什么良策？专家和房地产大佬在19日举行的莞深区域地产发展论坛上做了探讨。

　　A

　　暴涨之后东莞楼市发了“烧”最怕收楼后出现“空城”

　　东莞市房地产业协会秘书长陈骏良公布了一组数据：2015年，东莞商品房成交面积1099.81万平方米，同比增长62.28%，首次超千万平方米；成交金额1096.69亿元，同比增长67.06%，首次超千亿元。其中，商品住宅成交面积992.08万平方米，同比增长75.75%，成交均价9794.12元/平方米，同比增长6.92%.

　　其中，深圳客所占比例从2014年的16%增长到2015年的38%.如果换算成金额，深圳客购买的房价金额可以达到五成。也就是说，东莞50%的市场，被深圳客买走。

　　“这些数字让我们切实感受到东莞地产市场的潜力。也许很多人会问，2015年东莞楼市场是不是步子迈得有点大？”陈骏良认为，受深圳客来莞买房影响，东莞市场表现出有史以来最好的一年，但也给后市留下了疑问。

　　从微观上来说，东莞中原策略研究中心统计到的房价数据更为耸动。总监车德锐介绍，很多区域最高的增幅可以去到70%，比如凤岗；塘厦这些地方挨着深圳的，增幅也在40%-60%.

　　“单盘更厉害，凤岗一些个盘已经冲三万，塘厦达到两万七。原本塘厦房价六七千，现在已经到了两万多，整个市场进入一个疯狂的状态。一天一个价不过分，少的调几百，多的六千、一万。”车德锐自己研究房地产市场这么多年，也没有见过楼市疯狂的这种状态，对此当头泼了一盆冷水，“我不是太乐观，来得快去得也快，因为物极必反，这是真理。”

　　他担心，这样的热潮过后，很多楼盘收楼之后有没有人来住？最怕的就是空城，好一点的变成“睡城”，过来睡一晚再去上班，这种起码还有消费在东莞：“临深片区的空置率如果达到七八成，物业管理怎么做？”

　　林江也同样担心楼市“高烧”的伤害，接连发问：政府拿到了房价上涨的好处，比如说税收，但如果现阶段实行房地产税收“营改增”，也会带来问题。

　　“没有人说高烧是正常的迹象，高烧属于病态。”林江说，房价过热是病，得治。

　　B

　　找出病因

　　虽有天时地利房价涨幅仍超东莞人承受力

　　看病讲究望闻问切，那么东莞楼市高烧，就必须分析一下高烧的形成原因。

　　车德锐认为，一开始东莞楼市吸引来深圳客，还是有“天时地利人和”的因素。首先，深圳地少人多，产业购买力全国数一数二；第二，深圳前海跟香港的房价靠拢，房价已经过了十万元一平米，成为全球都关注的板块；第三，深圳限购，导致很多人有钱没办法在深圳买房子；第四，近期股市暴跌，做生意也觉得赚钱很难，深圳人只有把钱投入房地产，在深圳即使投也买不起，所以在东莞表现为出手阔绰。

　　他观察，2015年10月之前，深圳客过来东莞的更多是自住客，一些刚需群体。到了“930”政策出来，那个时候开始，很多楼盘出现了投资客的身影。10月之后，投资客占主导，只买趋势，不管地段、房型、楼盘大小，只管趋势是否向上。

　　然而“利空”的因素也固而有之，像一把达摩克里斯之剑悬在头顶。车德锐认为，人口红利在减弱，老龄化一定会带来购买力的下降，上有老下有小，一定会有很多方面的开支，买房的支出一定会比较理性；2014年下半年以后，刚需是快速下降的过程。

　　“最重要的还是内需无力，超过万元以上，东莞本土人买房的群体购买力跟不上了，这也是一个重大的利空。”车德锐举了一个例子，最近长安一块地以接近1万的地价被碧桂园买走，这意味着楼面地价可能达到3万元，“以东莞普遍的收入，哪里买得起那么高价的房？这给整个行业带来很盲目、非理性的状态。”

　　另外，已经有不少城市开始分流深圳客，中山的房价从4000元涨到8000元了，除了惠州、中山有分流，深汕合作区也是分流的渠道。