专家：房地产库存需6年5个月才能消化

　　2月19日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布文件，从本月22日起，除了一线城市，其他城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将降低。

　　降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低交易环节税费征收比例——不到20天连出三招，今年房地产调控的大幕已经开启。

　　在业界看来，巨大库存已成为当前房地产行业的最大问题，也是摆在中国经济增长面前的难题。财政部等三部门的新政策目标指向正是去库存。

　　那么，房地产库存到底有多少？

　　在2月19日召开的中国经济50人论坛2016年年会上，国务院发展研究中心副主任王一鸣拿出了数据。

　　“我觉得有大中小三个口径。”王一鸣说，最小的口径是已建成的商品房待售面积，中口径是加上在建的未售面积，最大的口径是已购买土地但尚未开发的面积。

　　王一鸣拿出的数据显示，到去年12月底，全国房地产待售面积为7.18亿平方米，这是房地产库存的最小口径。加上在建面积73.5亿平方米，是库存的中口径，这个库存量需要5年9个月的时间才能消化掉。

　　“如果再加上待开发土地面积，按平均容积率2.37计算，房地产库存需要6年5个月才能消化掉，这是房地产库存的大口径。”王一鸣说。

　　也就是说，最悲观地看，目前房地产库存需要6年5个月的消化时间。

　　值得注意的是，全国总体库存量大，但已经出现分化。一二线城市库存正在缓解，但三四线城市至今没有缓解的迹象。

　　中国民生银行首席研究员温彬告诉记者，本月初针对非限购城市，央行下调房贷首付比例，此次财政部等三部门调低房地产交易税费，切实降低购房成本，有利于房地产市场交易的活跃，推动房地产去库存。这也是实施积极财政政策稳增长的具体表现。

　　那么，此次三部门的新政究竟能对购房产生多大的刺激作用？

　　按照三部门的新政，购买家庭唯一住房，面积90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　购买家庭第二套改善性住房，90平方米及以下的，减按1%征收契税；90平方米以上的，减按2%征收契税。

　　个人将购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征营业税。

　　房地产中介公司算了一笔账。对一个二套房购买者来说，假设购买一套90平方米、总价100万元的住房，需要缴纳契税3万元，按照新政，只需要缴纳1万元。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，这个政策将有利于降低购房成本，增加购房需求，加快房产流通，加快去库存，降低库存量较大的三四线城市的楼市风险，促进楼市繁荣，进而提振宏观经济。

　　在胡景晖看来，2015年“330新政”出台之后，一系列利好楼市的政策全部都是货币政策，但是从去年四季度开始，货币政策对楼市刺激的边际效应逐步减弱，市场也在降温。此次中央重启财税政策，意味着未来财税政策和货币政策双管齐下，将成为促进房产流通，加快结构调整，加速去库存化，促进楼市繁荣的主要政策方向。

　　政策实施效果尚需时间检验，对楼市去库存来说，似乎并不是一件容易的事。

　　在王一鸣看来，目前楼市最突出的矛盾有两点：一个是三四线城市化解库存难度大，下一步怎么化解，还找不到特别有效的办法；另一个是商业用房和办公用房去库存压力更大，需要10年10个月才能消化，而且有相当一部分商业用房没办法消化。

　　王一鸣提出了8条措施破解库存难题，包括在人口净流出的地区控制房地产用地供给量，提高保障性安居工程的货币化安置比例，发展批量化租赁的市场，探索建立城市住宅政策性银行，推进住房按揭贷款利率抵扣个人所得税，通过特殊政策进一步鼓励农业转移人口买房，商业用房、办公楼资产证券化，尽量取消以前的一些限制性政策等。

　　在胡景晖看来，房地产调控仍需进一步深化。比如一线城市也需要通过减税的方法来促进二手房流转；除了契税和营业税，个税也有减免空间。

　　尽管过去的一年是房地产库存问题暴露的一年，但这个行业的销售收入依然处于高位。国家统计局的数据显示，2015年房地产行业的销售额达到8.73万亿元，同比增长14.4%，创历史新高。

　　王一鸣提供的数据显示，房产税、营业税、附加税、企业所得税等房地产相关税收在整体税收收入中占到30%，“我觉得在国民经济中非常重要。”