房地产难现大V型反转 全国商品房存量能卖4.4年

　　楼市“去库存”任务，正被提升至前所未有的高度。

　　根据国家统计局数据，截至去年末，我国商品房待售面积达到7亿平方米，增长15.6%，达到了历史峰值，其中住宅占到了63%。

　　“按照2015年的销售速度，这个库存量只需要6.72个月就可以销售完毕，显然不值得担忧，”近日，国家信息中心宏观政策动向课题组发布今年首份地产官方报告并指出，上述数据还不足以表达我国商品房的库存量。

　　按照2000-2015年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额，更能真实反映我国的商品房库存现状，再以过去3年平均销售速度作为需求，需要4.4年消化库存。

　　去年全年，在宽松政策推动下，楼市购房需求开始释放，商品房销售显著好转并创新高，但销售与投资背离的现象并没有扭转，高库存问题仍是2016年制约房地产开发投资回升的阿喀琉斯之踵。

　　着力解决城市间的供求关系不平衡，及产品结构性供应过剩的问题仍将是2016年行业调整的核心。在中央经济工作会议部署的2016年五大任务中，化解房地产库存成为其中关键之一。

　　春节前后，接连不断的楼市首付、税费新政，传递出中央及各地政府推进房地产去库存的强烈信号。除了北京、上海、广州等一线限购城市之前，全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例已普遍降低。据不完全统计，已有超过130个城市出台去库存新政。

　　房地产难现“大V”反转

　　随着房地产宽松政策的持续发酵，潜在需求开始不断释放，房地产市场回暖十分明显。反映房地产市场景气状况的国房景气指数（也称“房地产开发景气指数”）在2015年6月份环比开始转正，这也是6个月后的首次环比上升，在随后的7月、8月份继续保持环比上升趋势。

　　国家信息中心宏观政策动向课题组报告显示，自去年9月后基本保持平稳走势，而且还有轻微的下滑趋势，但是全年国房景气指数基本走出一条近似的“微笑”曲线。

　　值得注意的是，全年景气指数值仍在100以下的不景气区间，而且从目前房地产市场发展的趋势看，超越100基本不太可能。

　　克而瑞的报告也指出，2016年房地产行业仍是以去库存、调结构为核心，呈现出小幅震荡、稳步前行态势，不会出现“大V型”反转。

　　2016年，在“大消费”与“去库存”背景下，国内房地产行业延续转型新格局。克而瑞报告预测，在经济下行压力下，楼市将继续保持宽松格局，不排除会出台更加利好政策。此外，在“大消费”概念下，经济着力于“供给侧改革”形成有效供给，促进消费总量提高和消费升级，推动家庭对居住及其服务需求的升级，从而进一步拉动房地产市场景气度。

　　事实上，目前的库存问题就是供需错位，没有形成有效供给，这也是“供给侧改革”的一个重点。如何化解广大三、四线城市的房地产库存，尤其是在常住人口净流出、存量住房需求饱和的城市，将成为明年甚至未来两三年行业不得不面对的现实。