不为人知的上海房价暴涨背后的8个残酷真相

　　1、上海住房现在的供求结构是怎样的？

　　上海商品住宅自2006年以来的10年时间，累计批准上市182.8万套商品住宅，累计销售178.5万套，余量仅4.3万套，其中还包括别墅和商办类公寓。按照年均销售17.8万套计算，仅够3个月销售的量。（按照正常楼市去化周期在12个月的标准，这个数字意味着什么，不用说很清楚了）

　　2、上海为什么不能多盖点房子？

　　因为上海土地供应不足，上海近十年成交住宅用地规划可建住宅面积1.42亿平米，平均每年1420万平米，按照年销售17.8万套，套均80平米，刚好需要1420万平米。显而易见，可建的基本上都卖了，当然供不应求。（指标用一块少一块，政府当然不舍得放）

　　3、上海有多少住房需求？

　　上海每年新婚11万对，离婚7万对，再婚3.8万对，需要住房至少10余万套吧？上海2000-2010年年均新增常住人口就达到64.2万人，近4 年年均新增30.7万人，仅这部分人就需要住房10万套/年吧？两项相加就要20多万套，还不算改善性需求和投资性需求。

　　之所以只卖了17.8万套，是因为供应不足、房价太高，还有限购，不然…

　　4、上海房价一直在涨吗？

　　上海房价一直是震荡上行，去年12月均价达到2.7万元/平米，比前年12月的2.1万元/平米上涨了28.5%。房价上行的关键要素之一还是地价推动，上海近两年的楼面地价均在1万元/平米以上，相比2013年的6643元/平米上涨了54%。

　　5、上海地价为什么那么高？

　　上海缺少建设用地。上海市要控制开发强度，土地受到控制，2020年要守住3185平方公里的建设用地红线，现在已经用了3124平方公里，余量只有61平方公里，这是上海市建成区面积的上限。

　　上海2003-2007年住宅平均供地1797万平米/年，2008-2015年住宅平均供地732万平米/年，减少了一大半，即便是未来5年按照732万平米/年继续出让，也只能出让36.6平方公里，剩余部分用于道路、工业、商业等余量甚少。

　　达到61平方公里的上限，上海就不再有新增土地供应，只能靠城市更新也就是拆迁改造获得新的土地供应，显然土地成本还会更高。