深圳楼市入市脚步放缓 市场观望情绪渐浓成交回落

　　股市“跌跌”不休，一线城市的楼市却涨势如虹。上月，不仅上海二手房价涨幅达到7.9%，创下2005年以来单月涨幅新高；深圳二手房价同样上涨了2.2%，这是自2014年10月开始连续上涨的第17个月，同比涨幅超过77%，远高过有史以来连续上涨15个月的其他两轮行情的平均涨幅。

　　不过，与涨幅增加相反的是，节后深圳楼市在二手房和新房成交上，供应与成交量都有不同程度下滑。业内分析称，人们年后观望情绪浓厚，入市脚步放缓，加上即将出台的系列调控政策，使深圳楼市开始显露出些许疲态。

　　●盐田二手房涨幅最大

　　2月前半月恰逢农历新年，春运“大部队”出城使深圳市场进入冰冻期。一组数据显示，受假期影响，全市二手住宅成交套数直线下降，仅成交8496套二手住宅，环比下降了44%。

　　价格方面，深圳二手房均价仍惯性上涨至52600元/㎡，但房价涨幅明显收窄，与1月相比仅上涨2.2%。具体来看，盐田区本月二手房均价涨幅领先全市。据深圳中原研究中心分析称，盐田市场存量历来较少，全区二手住宅成交套数一直不高。近来持续受新房、交通利好等影响，盐田二手房价涨幅较大，本月二手房均价涨至31489元/㎡，环比上涨3.5%。其中，沙头角、盐田后方片区二手房均价同比上涨了八成。

　　独占鳌头的仍然是南山二手房。当月，南山二手房均价冲破了7万，与去年同期相比，上涨71%；蛇口、前海和南头二手房均价同比上涨八成。

　　市内房价高企，购房者不得不向外转移。在市场成交冷淡的情况下，龙岗全区二手成交占了全市26%，共成交2247套二手住宅，为全市唯一成交套数超过2000的区域，较去年同期增加近一倍。深圳中原分析称，由于成交均价低，刚需客自然首选龙岗，250万以下的二手住宅成交中有四成在龙岗。当月，龙岗二手房均价同比上涨73%，至33864元/㎡。

　　●新房供少价高

　　来自深圳中原的报告显示，上月受春节冲击，深圳新房市场供应量大幅下滑94%，全月仅有两个项目取得了预售许可证，只有三个项目入市。

　　供应下滑并未影响价格上扬，受春节前市场火爆和开发商定价影响，上月新房成交价高达4.8万/㎡，仍居历史新高，同比也上涨72%。此外，南山等区成交的多处豪宅均价都突破了9万/㎡，也是拉高新房成交均价的重要原因之一。

　　分区来看，除了南山和盐田之外，其它区域的价格均有一定上涨。罗湖、福田价格亮眼，福田均价高达81954元/㎡，成为深圳唯一一个突破8万/㎡的区域，同时成交量环比上升27%。罗湖则在一批旧改项目的带领下，成交量大幅上升，环比上涨119%，均价高达64625元/㎡，为历史首次突破6万/㎡。由于开发商在1月相对激进的定价，宝安、龙岗价格也有一定上升。

　　虽然上月市场供应大幅下滑，但深圳中原认为，3月份开发商入市的欲望较为强烈，供应项目也将会回升至春节前的高位，“不过，由于人们目前观望情绪较浓，预测未来成交量还将有所下滑，加之新房价格受入市项目结构影响明显，未来价格将会有所调整。”

　　●政策调控是关键

　　年后，央行实施了全面降准，但宽松的信贷环境并未体现在深圳楼市的供应和成交上。深圳中原研究中心经理王飞认为，对地区市场而言，有两个分化是值得注意的。

　　“一线楼市和三四线楼市‘冰火两重天’。”他说，目前，深圳等一线城市及临深片区这一类的地产市场出现了局部过热，但是三四线城市仍然还有很多库存。据国家统计局数据显示，2月份，无论是新建商品住宅，还是二手住宅，一线城市同比平均涨幅都高于20%，远高于二线城市1%左右的同比平均涨幅，与此同时，绝大多数三线城市同比仍在下降。

　　“第二个分化是一线楼市出现了调控的风险，而三四线城市仍然是全面扶持政策，这导致了今年多个全国性楼市宽松政策并未惠及一线城市的局面。”王飞表示，对深圳楼市而言，开年后人们观望情绪浓厚，同时政府也明确将出台政策打击炒房客，这样的局面决定了降准从信号和预期层面对楼市降温会有一定的推动作用。“但由于房价还是处于高位，因此实际效用不会太强。”

　　此外，临深片区楼市正趋火热。东莞临近深圳房地产板块，深圳客占据了半壁江山，虽然大部分以自住为主，但投资客的占比不断提高。据了解，在目前临深片区的楼盘中，来自深圳的购房者已经占了6—7成。

　　王飞认为，各项全国性和地区性楼市宽松措施对临深片区来说仍然适用，但由于这一片区对深圳有着强大的依赖性，深圳政府一旦出台政策打击炒房客，将对临深片区产生巨大影响。