2015年苏州房地产市场走势具体分析

　　如果房价最终是通过投资客推动的话，苏州这匹黑马也许在2016年会改变颜色。

　　2015年，苏州是二线城市中的最大黑马。一方面是价格暴涨，另一方面是把房子卖空了。很多项目房价暴涨，年初到年末价格涨了一倍。年末苏州消化周期不到四个月，扣除掉长期卖不掉或不卖的房子，苏州已经无房可卖。

　　一、商品房：成交量达历史峰值

　　2015年苏州商品房共成交1268万平方米，和去年同期相比大幅上升48%，占到全国商品房0.98%。其中住宅成交1177万平方米，成交金额1549亿元，较2014年分别增长52%和65%，均达到历史峰值；商业、办公总计91万平方米，较去年上升5.8%。

　　二、住宅：改善性需求占领市场

　　苏州2015年商品住宅成交1177万平方米，成交金额1549亿元，较2014年分别增长52%和65%，均达到历史峰值。

　　从面积段来看，2015年90-120平方米的户型成交占比最高，共成交3.6万套，成交面积369万平方米；其次是90平方米以下的户型，共成交3.1万套，成交面积232万平方米，两户型占据了65%的成交量。但两户型成交占比有明显的背离趋势，90平方米以下的成交占比大幅度下降，而90-120平方米的成交占比逐年稳步增加。

　　从总价段来看，200-300万总价的住宅成交上涨势头最猛，成交套数较2014年上涨176%；300-400万总价的涨幅次之。2015年苏州市场的成交价格及总价段逐渐提高了刚需的定位，虽然目前仍以200万以下的低总价住宅份额依然占据市场主力，但占比逐渐下降。

　　三、房价：去年四季度迎来爆发式上涨

　　2015年，苏州房价涨幅在一二线城市中数一数二，甚至可与深圳相媲美。并且值得注意的是，2015年前三季度苏州房价还只是不温不火，处在1.2万-1.3万元/平方米区间徘徊，但到了四季度即快速拉升，直到今年年初还在加速上涨，至2016年2月，苏州住宅平均售价已经达到了16681元/平方米，较2015年年初增长了34%。不少项目售价更是较2015年初翻番，如园区湖东板块的九龙仓时代上城、天地源七里香都，2015年初售价仅为14000元/㎡左右，但在火热楼市和几次土拍的助推下，目前售价都达到了28500元/㎡。

　　四、商业：商办市场表现平平，办公同比甚至下跌1.9%

　　苏州商办市场仍表现平平，2015年苏州商业和办公共成交91万平方米，其中商业成交70万平方米，较2014年上涨8.3%；办公成交21万平方米，较2014年下跌1.9%。

　　五、热销项目：入榜门槛大涨，园区辐射效应强

　　2015年前十入榜项目的门槛较去年提升了6.26亿元，高达20.14亿元，成交金额最高的山湖一号已达到了39亿元，九龙仓时代上城和仁恒双湖湾位列第二和第三。具体来看，入榜的三个吴中区项目位于尹山湖板块，靠近工业园区，工业园区的房价大涨吸引了不少置业者流入尹山湖板块。