揭秘楼市疯涨背后：地产政策被投资避险逐利需求扭曲

　　中国一二线城市火热的房地产市场激发了参与者的狂热，也让监管者提高了警惕。

　　3月9日，央行副行长潘功胜表示，央行会和住建部、银监会等部门协商，对房地产企业、房地产中介机构、非正规金融机构提供首付贷款的行为进行调查和规范。但监管者面临的考验显然不止于此。

　　资本市场治理尚未理顺、新兴产业的增长不能够替代过剩产能去杠杆去库存带来的动力，中国的房地产市场再次担当重任，成为拯救中国经济的金钥匙。

　　房地产作为资本品的投资性质，使得实体经济部门和私人部门更愿意将资金投向安全和避险的通道。在拥有更好的投资主渠道之前，央行为疲弱的中国经济所提供的资金支持，可能与其预期不完全相符。中央配合房地产领域的调整政策，“压住一线城市，搞活三四线城市楼市”，拉动经济发展的想法，极有可能被投资的避险和逐利需求所扭曲。

　　正是在这个意义上，观察此轮房地产上涨的性质，以及给出相应的有效解决方案，就成为本刊关注和调查房地产此轮上涨的动因。

　　鉴于首付贷的高利率以及高按揭成数，购房者的利息支出很高，一旦其家庭财务状况发生变化，不论房价是否波动都有可能出现违约。但是，出现系统性风险的概率并不高。在目前证券化程度较低的我国住房按揭贷款市场，并不容易出现如同美国次贷危机或我国去年股市动荡时的断崖式下跌和流动性风险，但仍然隐藏着由贷款违约而导致的坏账风险。

　　卸掉首付贷等高杠杆的压力，只是化解矛盾的一个对策。更长远的解决之策，必须从提高实体经济增长的动力和尽快解决资本市场的市场化改革等方面同时进行。如此环环相扣的中国房地产市场热烫之病，始有解药。

　　——编者

　　深圳：“标杆楼市”涨价调查

　　深圳房地产爆发性增长的背后，是城市经济发展和人们各项需求尤其是资本需求综合推动的结果

　　进入2016年至今，深圳楼市的价格涨势在持续年半有余之后，仍在保持每月刷新纪录的畅旺状态。

　　3月1日，深圳市规划和国土资源委员会发布的2月楼市数据显示：新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72.12%、环比增长3.40%。

　　在此之前，深圳官方公布的2015年本地房价平均涨幅近50%，是中国楼市涨价幅度的绝对标杆，“2015年中国楼市只有两个城市，一个是深圳，一个是其他城市”，这则笑谈已经成为业界公认的常态。

　　受此带动，7000余人在雨中排队抢购1000余套房源，业主连夜坐地涨价100万元后买家还“愉快”成交，朋友合起伙、夫妻离婚后买房？类似现象屡见不鲜。为给购房者提供上车可能性，深圳已开始像香港一样出现房屋小型化趋势。例如某楼盘将推出的“创新户型”项目，就包括15平方米的一居，35平方米的两居。

　　有心人不难找到深圳楼市上涨的原因：“有需求”、“有钱”、“有产业”和“有故事”，这也是近年来持续支撑深圳房价走势的基本面。

　　但与市民型城市广州相比，深圳已属资本型城市。更多的市场人士愿意从供需矛盾出发，加一层维度去解析原因：受前所未有的宽信贷及多重金融手段的共同推动，从换房客到首置刚需客再到投资客，纷纷踊跃入市。

　　“2015年其他城市大概是15%左右的升幅，深圳超升的25%里面，我觉得有15%是有实际支撑，另有10%是兴奋过度的结果。”香港中原集团主席兼总裁施永青判断。

　　对泡沫大小判断相对保守的施永青也提醒，深圳市场特色是调整较快、敏感度高，投资者比例也相对高。而投资者可能一刹那之间改变了看法和行动。现在需谨慎一点。

　　3月1日，深圳市房地产评估发展中心发布提示称：根据房地产市场变化情况，深圳将于下月1日起对房产评估价格进行例行更新。其结果被普遍认为有很大概率上调评估价，意味着各种税费成本都会增加，客观上将起到平抑房价的效果。

　　3月4日，深圳市金融办下发了一封防范房地产行业金融风险的函，其中提到，“针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与‘首付贷’、高杠杆放贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联网金融协会和小贷协会，对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金额。”知情人士透露，在摸清隐形杠杆情况后，深圳市将商讨监管思路，权衡如何进一步预防风险的具体办法。