2016年中国房地产行业房价发展走势预测分析

　　房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

　　根据国家统计局公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对全国70个城市新建商品住宅价格指数走势进行分析，主要从三个指标进行研究：房价指数环比增幅曲线、同比增幅曲线和定基增幅曲线。

　　房价同比增幅曲线走势受环比增幅曲线的影响比较明显。不过从2013年1月份开始，该曲线的上升态势就比较明显。在2014年4月份达到了历史高位，即15.4%的水平。随后受市场降温的影响，该曲线略有下降，到了2014年12月份则为9.1%，其含义是2014年年末的房价相比2010年全年上涨了9.1%。

　　2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限;

　　货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量;

　　土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。

　　一线和二线城市的库存去化周期已经分别下降50%和25%至7个月和13个月，分别处于偏低和健康水平。随着新增供应下降，未来库存去化周期很可能会进一步缩短，考虑到1)2014年土地购置面积下降27%，今年前9个月继续下滑5%。我们认为，库存水平的下降将支撑销售均价向上，而总可售资源的减少将令销量受限。

　　货币政策的影响，销售均价、销量上涨

　　预计未来货币政策还将进一步放松(预计2016年降息25个基点，下调存款准备金率600个基点)，从而支持一二线城市的销售均价持续上涨。因此，我们认为一二线城市销量的下降空间有限。

　　土地成本增高，将推高销售均价

　　2013年以来，一、二线城市的平均土地成本已经大幅上升。我们预计，新项目普遍会瞄准高端市场，制定较高的价格以弥补土地成本的大幅上升，从而推动销售均价结构性上涨。

　　三四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求，尤其当前宏观经济低迷，我们预计2016年三四线城市房地产销量将下降10%，销售均价将下跌5%。