环北京楼市售价引业内质疑 专家提醒避免盲目入市

　　一线城市强劲的需求在一定程度上也催热了周边区域。上周末，北京周边共7个项目入市，分布在燕郊、香河、永清、固安，均取得了不错的销售业绩。燕郊两个项目推出的当期产品全部售罄，其中某项目的个别优质户型的销售单价高达2.8万元，而北京目前还有不少区域的新房售价为2万多元。事实上，这只是一线楼市外溢的表现之一。统计机构的数据显示，北上广深周边区域均呈现出量价齐升的态势。业内提醒购房者保持谨慎，避免盲目入市。

　　燕郊项目热销

　　上周末，燕郊两项目的热销刷屏朋友圈，其中一项目销售起价为1.8万元，而另一个项目的销售均价为2.4万元，个别优质户型的售价达到了2.8万元。

　　据记者了解，3月19日，距离上次开盘仅两周时间，燕郊某项目再次开盘，延续了之前的火爆，又一次开盘售罄。燕郊另外一个项目也于当日开盘，其开盘销售的户型均为南北通透的方正户型，截至中午12点，房源已基本售罄。

　　事实上，一线城市的外溢效应越发明显，不仅仅是北京周边，上海、广州、深圳周边区域楼市也呈现量价齐升的态势。

　　3月20日，某机构研究院智库中心对一线城市周边区域6个地区市场成交进行统计。其中北京周边区域为大厂和固安，上海周边区域为苏州和杭州，广深周边区域为东莞和惠州。统计显示，3月1日-20日，这6个地区新建商品住宅成交面积为289万平方米，相比2月前20日成交量增幅为563%，相比1月前20日成交量上涨15%。

　　分区域看，北京周边区域有明显的成交量上升态势，幅度上介于上海周边区域和广深周边区域之间。上海周边区域有比较明显的成交量上升态势，如杭州新建商品住宅成交面积相比1月份上升了120%，相比2月份上升了879%。此类幅度也明显超过统计中的其他5个地区。

　　售价引业内质疑

　　燕郊的高房价让业内咋舌不已。“北京2万多的项目不少，想不通为什么去燕郊，这些人咋想的？”一位业内人士直言。

　　记者子在一些房产网站上看到，北京不少新房项目的售价为两万多，甚至有的不足两万。以房山为例，数据显示，绿地诺亚方舟售价为1.9万元/平方米，合景领峰为1.8万元/平方米，首创伊林郡售价为2.6万元/平方米。同时，在与燕郊一河之隔的通州，部分项目的售价也仅为2万多元。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，燕郊的市场一直是热起来疯，跌起来也疯。

　　历史数据显示，燕郊房价屡次大起大落，2009年底的燕郊房价大约在每平米六七千元，2010年5月随着北京房价飞涨达到高点，燕郊天洋城卖出过13000元/平米的价格；2010年9月河北出台限制外地人买房贷款政策，房价跌回8000元；而2010年11月“环首都”概念及燕郊地铁的传言使燕郊房价重回9000元/平米，随即又下跌，2011年上半年燕郊房价基本维持在7000-8000元/平米且匀速上涨。2012年，随着北京通州房价跳水，燕郊一手房单价也从2011　年　年　底　的8500-9000元/平米回落到7000-7500元/平米，其中某项目从均价8500元直降至5500元/平米。2013年燕郊房地产市场预期的转变，市场价格具备比较好的支撑。2014年受全国市场降温的影响，涨势受抑制。2015年，燕郊住房市场的看涨预期继续强烈，这促使房价出现继续上涨的态势，售价已经达到2万元/平方米。而目前一些项目已超2万元。

　　“在这一轮市场火爆的情况下，北京供应量有限，而且限购，这就导致资金很多流入了不限购的区域，通州限购政策最严格，利好也最多，所以资金就进入了燕郊等区域。现在看，燕郊的确有非理性的情绪蔓延，整体看，风险也越来越大。目前燕郊的价格甚至超过通州和房山，这种价格目前是投资需求推动。”张大伟说。

　　伟业我爱我家市场研究院经理孔丹也表示，从过往的历史经验来看，通州及环通州楼市的房价波动非常剧烈，楼市升温时，房价快速上涨，但在楼市降温时，房价的跌幅也最大。

　　专家提醒避免盲目入市

　　对于一线城市周边区域量价齐升的状况，业内提醒购房者在入市过程中应相对谨慎，避免盲目入市。

　　在某机构研究院智库中心研究总监严跃进看来，目前包括燕郊在内的河北三县市场交易价格持续攀升，这使得整个房地产市场恐慌性购房的情绪开始蔓延。对于这一点，需要三方面对待。第一，此类交易一定程度上反映了房企对于市场的看好，所以推盘后的定价会比较高调。第二，此类交易背后实际上也有房企和购房者博弈的情绪，目前来看卖方市场已经形成，房企提高售价会更有底气。第三，在市场交易相对疯狂的情况下，部分定价带有很强的随意性，有很大的泡沫或水分。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，目前燕郊购房客群已经以投资需求为主体，投资需求的短线炒作，快进快出，这样的购房客群的结构变化必然会加剧区域楼市的不稳定现象。再加上燕郊楼市本就和北京息息相关，北京市场走热，燕郊同步升温，北京市场趋冷，燕郊房价则会迅速下跌。而目前北京楼市在限购政策的压力下，回暖速度并不显著，燕郊房价的过快上涨，提示泡沫正在堆积，市场风险加剧。一旦预期中的利好没有得到兑现，比如轨道交通的建设、市政府东迁通州给燕郊的辐射效应等，燕郊楼市的泡沫将会迅速挤出，房价也将随之大幅下滑。

　　对于购置此类房源的购房者来说，严跃进表示，需要注意三个内容：第一是盲目高价入市，可能恰好是在最高位进入，这个时候会有较大的风险；第二是在高价面前不应该“妥协”，必须学会砍价或商议各类变通手段；第三是若非自住，投资方面需要谨慎和冷静。