2016年中国房地产行业市场现状分析及发展趋势预测

　　一、中国房地产行业市场现状分析

　　1、2016 年一季度行业杠杆率，即全行业土地购置金额占销售金额比值继续处于下行阶段。该数据从2008 年高峰期的18.47%一路回落到2016 年一季度的6%。以上数据说明，在房价未明显上行之前，开发商土地投资依旧保持谨慎。此外，部分项目去化完毕后资金未再进入地产，而是进行其他多元化投资。

2005-2015年全国土地购置金额占销售金额比值

2013-2015年全国各类型城市涨价情况（单位：%）

　　2、2016 年1-3 月度全国房地产累计开发投资为1.77 万亿元，同比增长6.20%。相比2015 年同期同比增长8.50%而言，2016 年增幅继续降低；1-3 月商品住宅投资1.17 万亿元，同比增长4.60%，占房地产开发投资比重为66 %。

2015-2016年全国房地产开发投资同比增速

2015-2016年全国房地产开发投资当月情况

　　3、2016 年1-3 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积2.83 亿平方米，同比增加19.20%；房屋竣工面积2.00 亿平方米，同比增加5.8%。整体开竣工情况相比2015 年均有所回升。

全国房地产新开工、施工和竣工面积增速情况

　　2016 年1-3 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积0.36 亿平方米，同比减少11.70%；

　　土地市场与其他指标类似维持了回升的状态。

2015-2016年全国房屋新开工增速情况

2015-2016年全国房屋竣工面积同比情况

2015-2016年全国土地购置面积同比情况

2015-2016年全国土地购置费同比情况

　　4、2016 年1-3 月，全国商品房销售面积2.43 亿平方米，比去年同期增加33.10%。3 月份，当月商品房销售面积1.31 亿平方米，同比增加16.29%。整体行业销售情况明显高歌猛进。1-3 月商品房累计销售额达到1.85 万亿元，较去年同期增加54.10%。

2015-2016年全国商品房销售面积同比情况

2015-2016年全国商品房销售额同比情况

　　从销竣比情况来看，截至 2016 年3 月销竣比数据为1.21，较2016 年初的0.81 保持反弹。

2015-2016年全国房地产销竣比情况

　　二、中国房地产行业发展趋势预测

　　1、2015 年，房地产行业的政策更为宽松。在中央经济工作会议中更是把房地产“去库存”作为2016 年的五大工作任务之一，从国家层面确立了“去库存”为房地产行业的主旋律。从2015 年以来，对非一线城市，分别从营业税、贷款比例、首付比例等方面做出了新的调整，以此刺激房地产行业的发展。3 月份的销售、房地产开发投资等数据也反应了行业受到政策刺激还是回暖，预计上半年行业增速可以持续。在宽松政策的带动下，个别城市的房地产市场出现过热的情况，特别是深圳、上海，房价快速上涨，还出现“首付贷”等加杠杆的情况。各城市也因此调整的行业政策，上海、深圳分别加大的限购政策的力度。

　　2、2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。其次，二孩政策的全面放开。第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求(首次置业需求和投资性需求)正趋于弱势。从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。

　　一、二线城市的平均土地成本已经大幅上升。新项目普遍会瞄准高端市场，制定较高的价格以弥补土地成本的大幅上升，从而推动销售均价结构性上涨。三、四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求，尤其当前宏观经济低迷，我们预计2016年的三、四线城市房地产销量将下降10%，销售均价将下跌5%以上。

　　3、房产税会出台，但对市场影响不大。由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。

　　4、逆城市化很难出现。很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

　　5、从整体来看，2016 年的房地产市场仍将以稳为主，且分化明显。一二线重点城市今年市场较为火热，2016年预计政策放松空间有限，市场局面主要由库存降低后的供求相对平来决定。大部分三四线城市库存压力大，且 2015 年表现低迷，预计宽松的政策将继续加码。去库存是2016年房地产市场的重要任务。